Le rôle de l’avocat dans un achat immobilier à Málaga

Quel est le rôle d’un avocat dans un achat immobilier à Málaga ? Quelles sont les spécificités de ce métier en Andalousie par rapport au reste de l’Espagne ? José Gonçalo Angelo, avocat spécialisé en droit immobilier en Espagne répond à nos questions.

Quel est votre parcours ?

Après quelques années passés en en France, j’ai quitté Paris en 2007 pour venir m’installer en Andalousie, en me spécialisant dans l’accompagnement des acheteurs étrangers pour les procédures d’achat en dehors de leur pays d’origine. Inscrit à la fois au barreau de Málaga et de Paris, je me suis progressivement concentré dans le suivi juridique des opérations immobilières de mes clients francophones, qui représentent aujourd’hui 80% de mes dossiers. J’aime mon métier avant tout pour le contact humain qu’il génère et la possibilité d’aider des Français, des Belges ou des Suisses qui viennent acheter du soleil et de la sécurité.

Comment se distingue votre accompagnement juridique de celui d’un autre avocat ?

J’apporte un service clé en main à mon client. Toujours joignable et en contact direct avec moi, mes clients peuvent me poser autant de questions qu’ils le souhaitent, cela ne change à aucun moment le montant de mes honoraires. Je travaille beaucoup avec l’agence J’achète en Espagne de Málaga car leurs clients apprécient ce service juridique qui leur est offert.

Qu’est-ce qui distingue – d’un point de vue juridique – la Costa del Sol d’une autre région d’Espagne dans le cadre d’un achat immobilier ?

  • Il y a évidemment des différences régionales entre chaque communauté autonome d’Espagne. C’est le cas de l’ITP (Impôt sur la Transmission du Patrimoine) qui est progressif : 8% de 0 à 400.000€, 9% de 400.000€ à 700.000€ et 10% au delà de 700.000€. 
  • Par ailleurs, il est bon de savoir que l’Andalousie a réduit à presque 0% l’impôt sur les successions en ligne directe (conjoint, frères et soeurs, enfants). 
  • Enfin, un autre avantage de la Costa del Sol est la rapidité d’obtention d’un rendez-vous chez le notaire, que ce soit pour établir une procuration (le rendez-vous peut-être obtenu dans la journée même) ou pour une signature d’achat d’appartement a Málaga ou de maison.

Quelles sont les vérifications principales que votre cabinet d’avocat fait habituellement lors d’un achat immobilier à Málaga ?

  • Nous vérifions le titre de propriété (Nota simple), et nous nous assurons que l’identité qui y figure est bien celle du propriétaire. Il peut arriver que le nom inscrit soit une personne décédée (dans ce cas, la vente ne peut pas se faire). Par ailleurs, nous avons déjà vu des agents immobiliers commercialiser un bien par l’intermédiaire d’une personne tierce, tout en ignorant que celle-ci n’est pas la propriétaire. 
  • Quand ce cas de figure se produit, l’argent doit être mis sous séquestre.
  • Dans le cas d’une revente, nous nous assurons que la maison n’a pas de dette en cours. Quand le cas se produit, il convient de les annuler avant l’opération d’achat-vente.
  • Par ailleurs nous vérifions que la propriété dispose d’une licence de première occupation. Dans le cas où il n’y en avait pas, nous nous déplaçons aux archives afin de vérifier s’il n’y a pas d’infraction disciplinaire sur le bien. Un cas typique ; la véranda d’un appartement qui aurait été fermée afin de constituer une pièce supplémentaire.
  • Nous demandons et étudions les Procès Verbaux d’assemblée générale. Par exemple, dans le cas d’un investisseur souhaitant louer son logement à court terme, nous vérifions que le règlement de la copropriété l’autorise.

Quel cas vous a particulièrement marqué et pourquoi ?

  • Nous avons accompagné une famille vivant entre la France et l’Israël à acheter une maison à Málaga, à travers une société de droit espagnol, sans qu’elle n’ait à se déplacer qu’une seule fois. Tout s’est fait à distance avec des procurations dûment préparées, apostillées et traduites, me conférant les pouvoirs nécessaires pour faire valoir leurs droits en tant qu’avocat immobilier en Espagne.
  • Nous avions une cliente âgée rêvant d’un achat immobilier en Andalousie et impatiente de venir s’installer. Elle nous confère une procuration afin de pouvoir la représenter le jour de la signature. En vérifiant le dossier, je m’aperçois que le vendeur a contracté un emprunt immobilier auprès d’une banque qui n’existe plus. La banque n’a à aucun moment fait les formalités internes pour réunir les documents permettant de signer. Il aura fallu plus d’une semaine pour pouvoir réussir à débloquer les choses face à un méandre administratif où chacun se renvoie l’ascenseur, et que ma cliente puisse (enfin) prendre possession des lieux. Sans l’intervention d’un avocat, son achat immobilier en Espagne aurait été compromis.
  • Quelques jours avant la crise du Covid-19, deux clients d’un certain âge arrivent en Espagne après avoir vendu leur propriété à Saint Barthélémy. La signature de leur achat est organisée et doit se produire dans les jours qui suivent. L’état d’urgence est décrété par le chef du gouvernement au moment de leur arrivée. C’est grâce à l’accompagnement combiné d’un chasseur et d’un avocat immobilier que nous avons réussi à faire défendre le caractère urgent de cette vente pour pouvoir signer.

« C’est grâce à l’accompagnement combiné d’un chasseur et d’un avocat immobilier que nous avons réussi à faire défendre le caractère urgent de cette vente pour pouvoir signer. »

Si vous deviez donner un conseil à un Français sur le point d’acheter un bien en Espagne, quel serait-il ?

  • Le marché est très dynamique, tout s’achète et se vend vite, et ce autant dans l’immobilier neuf sur plan que dans la revente. Si les acheteurs et vendeurs sont d’accord, tout peut aller très vite. C’est pour ça qu’il faut être prêt financièrement. La clause suspensive à l’obtention d’un financement est difficile à obtenir et n’est pas systématique. Attention donc en vous engageant à bien vérifier la faisabilité de votre projet immobilier avec un expert local comme l’agence J’achète en Espagne de Málaga.

Existe-t-il à Málaga et sa région un type de bien qui requiert plus de vigilance?

Nous notons une grande augmentation du nombre de clients qui achètent dans la campagne de la Costa del Sol. Cela peut devenir problématique dès lors qu’il s’agit de biens sans permis de construire ou de terrains sur lesquels il était simplement interdit d’édifier. Il faut donc s’assurer s’il peut y avoir prescription ou possibilité de régulariser cette irrégularité. 

Cette régularisation se matérialise par une démarche administrative appelée AFO (Asimilación Fuera de Ordenación). Sans celle-ci, il est impossible de demander un raccord d’électricité ou d’eau potable, une licence de travaux d’extension ou de rénovation. Cette procédure peut durer un an.

Quel pourrait être un piège classique d’un achat immobilier à Málaga, dans lesquels vos clients tomberaient s’ils ne faisaient pas appel à vous?

A la signature du contrat de réservation d’un bien immobilier neuf, les promoteurs annoncent généralement une livraison des programmes plus optimiste que la réalité. Hors, à la signature du compromis de vente, la date annoncée n’est plus la même, et le promoteur se permet même parfois d’ajouter une clause lui octroyant une marge de sécurité.

Comment a évolué votre travail d’avocat immobilier à Málaga depuis vos débuts ? Comment a évolué la législation ?

Le droit a évolué de façon générale dans toutes les sociétés modernes. On légifère de plus en plus pour se protéger les uns les autres. 

  • La législation sur les prêts hypothécaires a évolué en Juin 2019, dans le but de protéger le consommateur. Hors, ce que l’on ne dit pas, c’est que ce sont ces mêmes banques qui ont poussé à ce que cette nouvelle loi soit votée. Avec les mesures de prévention mises en place, le contractant dispose de moins de recours pour défendre ses droits.
  • Par ailleurs, ces dernières années ont amené de grands changements sur les locations saisonnières :
    • On demande désormais sur la Costa del Sol une licence de première occupation. 
    • La loi en Andalousie exige l’accord de  ⅗ des propriétaires pour pouvoir limiter ou interdire les nouvelles locations à court termes. 
    • Par ailleurs, elle autorise les syndics à augmenter les charges de copropriété de 20% pour les propriétaires de logement touristique mais toujours avec l’approbation des ⅗ des propriétaires.
  • De façon générale, nous notons depuis 2014 un engouement des belges et des français pour des achats immobiliers sur la Costa del Sol.

Si vous avez un projet d’achat immobilier en Andalousie à Málaga, Marbella ou plus généralement sur la Costa del Sol, contactez-nous, nous évaluons gratuitement sa faisabilité et vous conseillons lors d’un premier entretien personnalisé.

Prenez contact avec notre équipe intervenant sur Málaga et sa région au +34 675 27 08 65 – malaga@jacheteenespagne.com