Covid-19 en Espagne : faut-il acheter pendant la deuxième vague ?

En Espagne, les propriétaires d’appartements semblent réticents à baisser les prix. Pourtant, les experts annoncent déjà une baisse à venir qui pourrait atteindre 9% selon certaines statistiques.

Tous se demandent comment la situation va évoluer : les prix vont-ils baisser ? dois-je acheter maintenant ou attendre un peu plus longtemps ? est-ce le bon moment pour louer ?..  Alors que le PIB du pays s’effondre avec une baisse à deux chiffres (17,8%), les indices relatifs au logement ne subissent pas le même désastre, et cela se voit au niveau des prix.

A tel point que depuis le début de l’état d’alerte, le prix moyen des logements (neufs et d’occasion) a à peine baissé de 1,6 % : une moyenne actuelle de 1 361 euros le mètre carré, face à 1 383 euros début 2020, selon les dernières données de l’expert immobilier Tinsa Tasaciones. Toutefois, ce chiffre représente également une baisse de 0,4 % par rapport à la même période de l’année dernière, et la première baisse d’une année sur l’autre depuis le troisième trimestre de 2015. Les prix ont baissé dans toutes les communautés autonomes depuis le premier trimestre de cette année, lorsque l’alarme sanitaire s’est déclenchée.

Malgré cette légère contraction, le prix moyen en Espagne est toujours supérieur de 13,7 % au minimum enregistré lors de la crise précédente et reste inférieur de 33,6 % au maximum atteint lors du boom immobilier de 2007. 

Mais alors, la brique va-t-elle réussir à contourner la débâcle du coronavirus ou est-elle sur le point de s’effondrer elle aussi ? Nombreux sont ceux qui se posent ces questions depuis la déclaration de l’état d’alerte qui durera jusqu’en mai 2021, mais en matière d’économie les boules de cristal sont très risquées – et encore plus avec une pandémie qui n’a pas été éradiquée. Certains comportements qui se produisent déjà dans le secteur immobilier peuvent s’expliquer de manière tout à fait claire. Prenons un moment pour éclairer ensemble nos lanternes. 

Les prix baissent

Mais pas de beaucoup : on pourrait presque considérer que les prix sont gelés pour le moment. Pourquoi ? Car les propriétaires ne veulent pas baisser leur prix et attendent que la crise s’inverse pour tirer le meilleur parti possible de la vente. L’offre reste donc équilibrée grâce à la patience des propriétaires. En face, les futurs acheteurs (la demande) espèrent une baisse des prix liée à la crise. Les échanges sont ainsi ralentis et tout le secteur restera plongé dans une léthargie tant qu’il n’y aura aucun soubresaut d’un côté comme d’un autre. 

Et cela va arriver plus vite qu’on ne le pense, car en dépit des réticences actuelles, les propriétaires n’auront pas d’autre choix que de baisser les prix. D’après les estimations corroborées par les analystes de la banque espagnole Bankinter, il faut s’attendre à une chute des prix jusqu’à 9 % en Espagne entre cette année et celle à venir.

Les raisons en sont que le virus aura un impact plus important sur l’économie espagnole et, en particulier, sur l’emploi. Une économie qui se contracte et un taux de chômage qui augmente sont les préludes de la chute du prix des appartements, toujours précédée d’une baisse des transactions immobilières.

À la Naranja Bank, on s’attend à un très faible niveau d’activité immobilière au cours du second semestre de l’année, de sorte que les volumes de transactions immobilières diminueront de 35% pour 2020. En 2021, le marché devrait récupérer 30%, sans toutefois atteindre les niveaux antérieurs au virus. Il faudra attendre 2022 pour revenir au niveau de 500 000 transactions par an. 

Toutefois, le vendeur ne serait a priori pas obligé de baisser les prix pour le moment, et ce pour deux raisons :

  • L’espoir d’une reprise rapide.
  • L’aide offerte par l’État proposant un paiement facilité des emprunts immobiliers.

Pour le moment, “il y a un retard dans la baisse des prix, qui restent pratiquement stables au deuxième trimestre” avec une hausse de 0,1% selon l’INE (Institut National des Statistiques), et une baisse de 0,8% selon les portails immobiliers tels que Idealista. “Cela est dû au faible volume des transactions, qui fausse les références de prix, et à l’urgence encore faible de la part des vendeurs”, insistent les analystes de Bankinter.

L’influence du confinement et du télétravail

En ce qui concerne les logements d’occasion, ces mêmes experts estiment que la baisse des prix sera plus prononcée, et “contrairement à ce qui s’est passé au cours du dernier cycle, la baisse pourrait être plus importante dans les quartiers populaires des grandes villes, où les chutes pourraient dépasser -10%. Ceci est dû au changement des habitudes des acheteurs, désormais habitués au télétravail et à la recherche d’espaces ouverts, qui favorise le transfert d’une partie de la population du centre des villes vers la périphérie.. Cet élan d’exode urbain, ou de rurbanisation, qui était déjà plus important que le mouvement inverse, se voit donc accéléré et même encouragé par la crise du coronavirus.

Un autre signe qui pourrait démontrer la chute prochaine des prix des logements est le prix des loyers. Selon Idealista, les loyers ont baissé de 1,2% au troisième trimestre de cette année dans les capitales espagnoles. Plus précisément, ils ont baissé respectivement de 3,7% et de 4,5% à Madrid et à Barcelone, selon Bankinter.

La Funcas (la Fundación de las Cajas de Ahorros, centre d’analyses et groupe de réflexion créé par la confédération des caisses d’épargne) a analysé récemment l’impact de la pandémie sur le secteur immobilier. “Tout indique que nous ne sommes pas au bord de l’effondrement du marché, sauf en cas de confinements répétés et prolongés”, ont-ils dit dans leur dernière revue d’information économique.

Pour le moment, les prévisions de la Funcas concernant la baisse des prix sont inférieures à celles de Bankinter. La Fondation des caisses d’épargne prévoit une petite chute de 5 à 8%, pour “se stabiliser durant la première partie de 2021 et s’engager ensuite sur la voie de la reprise”. Toutefois, l’évolution sera différente selon les zones et les types de propriétés, comme le souligne également Bankinter.

Mais alors pourquoi les acheteurs ont-ils du mal à trouver des propriétés à prix réduit sur les portails immobiliers ?

Tout d’abord, les portails immobiliers, qui sont pour beaucoup l’outil de recherche principal lors d’un achat, ne montrent pas les prix de transaction convenus finalement entre l’acheteur et le vendeur : seul le prix de vente “espéré” par le vendeur est affiché. Généralement, ce prix est surévalué car certains ne se rendent pas compte de la réalité du marché (C’est ce que l’on appelle l’effet de dotation). Aujourd’hui, les prix de clôture sont, et ce plus qu’avant, inférieurs aux prix demandés.

Ensuite, certaines des sociétés de tasación (expertise immobilière, qui travaillent pour les banques lors d’une demande de prêt hypothécaire, ont commencé à réduire systématiquement leurs évaluations immobilières. Raf Jacob, économiste spécialisé en finance confie à Idealista que la direction d’une grande société d’expertise immobilière, a avoué avoir demandé à ses équipes, d’appliquer un facteur de correction universel de -6 % à -13 % sur toutes ses évaluations. 

La raison serait l’absence des dernières données de marché comparables (dû au peu de transactions) ainsi que les perspectives macroéconomiques de la baisse du PIB et de la  hausse du chômage. Ils espèrent ainsi parvenir à réguler le marché immobilier en influant le moins possible. 

Enfin, il faut savoir qu’il y a beaucoup d’offres “off market” (s’inscrire pour recevoir nos offres off market), qui ne sont donc pas publiées. Cela peut être une solution décidée par les vendeurs, qui se tournent d’abord discrètement vers leur réseau de confiance pour vendre leur bien, ou qui demandent explicitement à l’agence immobilière de ne proposer leur propriété qu’aux acheteurs potentiels les plus pertinents. Pour espérer avoir accès à ces biens, nous vous conseillons de faire appel à des professionnels de l’immobilier qui sauront vous conseiller et peut-être vous proposer des exclusivités.

Que doit-on espérer pour demain ? 

“Il y a un certain nombre de facteurs qui suggèrent que, contrairement à ce qui s’est passé lors d’autres crises économiques, l’effet de la récession sur les prix sera limité, c’est-à-dire qu’il ne sera pas proportionnel à la baisse de l’activité économique”, a déclaré la Funcas. 

Pour rappel, ces facteurs sont l’attitude prudente des vendeurs, les taux d’intérêt bas, la perspective de maintenir les prix bas à moyen terme et, enfin, l’abondance de liquidités et le manque de bonnes alternatives d’investissement pour les acheteurs.

L’évolution du prix des biens immobiliers dépendra également de la situation économique du lieu où ils sont situés en Espagne. “Les biens de qualité dans les centres urbains resteront attractifs par rapport aux zones où l’augmentation du chômage frappera plus durement ou avec peu d’investissements étrangers”, prédit la Funcas. En outre, s’ils estiment que le marché du logement pour les particuliers semble relativement stable, le segment ciblant les entreprises subira un impact important et cette tendance pourrait persister car les besoins en espace de bureau sont réduits du fait du télétravail. Ces estimations réalisées par la Funcas, Tinsa, ou Bankinter sur l’évolution du marché du logement dans les mois à venir semblent probables. Si la crise économique s’aggrave et s’allonge, les chiffres seront considérablement plus élevés.

Pour répondre à toutes vos questions par rapport aux logements en Espagne, ou si vous voulez concrétiser votre projet d’achat de maison ou d’appartement à l’étranger, n’hésitez pas à contacter notre équipe. Ne passez pas à côté des belles opportunités qui existent déjà ou qui vont bientôt tomber : nos agents immobiliers, experts sur le terrain, sauront vous conseiller et trouveront pour vous le bien idéal. 

Sources : libremercado, bankinter, funcas