4 différences immobilières entre la France ou la Belgique et l’Espagne

Acheter un appartement ou une maison en Espagne n’a rien à voir avec la France, la Belgique ou la Suisse. 

Voici 4 différences immobilières majeures :

  1. La clause suspensive pour non-obtention d’un prêt bancaire
  2. Les diagnostics obligatoires
  3. Le délai de rétractation après achat
  4. L’intention d’achat

1. La clause suspensive pour non-obtention d’un prêt bancaire 

La clause suspensive pour non-obtention d’un prêt bancaire est toujours présente sur les compromis ou promesses de vente français, il s’agit là d’une obligation. Cette clause autorise la vente à condition d’obtenir son prêt.

En revanche, en Espagne, cette clause n’est pas obligatoire. Autrement dit, le vendeur n’a aucun intérêt à l’intégrer dans le compromis de vente. En revanche, l’acheteur, lui, à tout intérêt à négocier cette clause puisqu’elle stipule l’autorisation d’annuler la vente jusqu’à la veille de la signature, en cas de non-obtention du prêt bancaire. 

Par conséquent, en Espagne, il est nécessaire de s’informer et d’effectuer des vérifications avant de s’engager sur un achat immobilier (nous les avons répertoriées ici). En effet, il est impossible de faire marche arrière en cas de non-obtention d’un prêt bancaire, ce qui peut entraîner une perte financière. Nos agences francophones en Espagne se chargent d’effectuer ces vérifications.

2. Les diagnostics obligatoires

En France ou en Belgique, il existe différents diagnostics obligatoires pour pouvoir vendre un bien immobilier : le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) ou encore le diagnostic portant sur l’état d’amiante

En revanche, en Espagne il n’existe pour le moment (en 2019) qu’un seul diagnostic obligatoire. Il s’agit du diagnostic énergétique, appelé Certificado de Eficiencia EnergéticaCe certificat est obligatoire pour vendre ou louer son appartement ou sa maison, et ce depuis 2013. Des sanctions allant de 300 euros à 6.000 euros peuvent être attribuées en cas de non délivrance de celui-ci. 

Ce diagnostic est composé de 7 niveaux allant de A à G (A étant le plus performant) et indique le niveau d’émission de CO₂ du bien en fonction de la taille de l’immeuble. 

La plupart des vendeurs et des acheteurs considèrent ce diagnostic comme une simple formalité administrative car en Espagne la météo est généralement au beau fixe et il n’y a pas vraiment besoin de se protéger du froid (mais plutôt de la chaleur). 

Coût du diagnostic énergétique (DPE) en Espagne

Ce certificat est délivré par un architecte et a une durée de vie de 10 ans. Il sera exigé pour mettre en location ou en vente un bien immobilier en Espagne. Le prix varie généralement autour de 1,5€/m² (diverses taxes peuvent s’ajouter à ce prix).

3. Le délai de rétractation après achat

En France ou en Belgique, il existe un délai de rétractation de 14 jours après achat (Service-Public.fr), mais seulement pour des contrats conclus à distance (sur internet par exemple) ou hors établissement (sur des lieux de vente inhabituels). En Espagne en revanche, le jour de la signature, l’acheteur est déclaré propriétaire et ne peut pas faire marche arrière.

4. L’intention d’achat

En France, en Belgique, ou en Suisse, pour réserver un bien, il est possible de signer un contrat de réservation mais celui-ci n’est pas obligatoire. Le vendeur peut également demander une somme d’argent au futur acquéreur en guise de garantie (facultatif).

En revanche, en Espagne, lorsque l’on souhaite manifester son intention d’achat et donc effectuer une réservation, un document écrit est nécessaire. Mais également, une avance financière qui est généralement faite en deux temps :

  • Un premier paiement, appelé la señal, est versé pour proposer un prix au vendeur et lui assurer l’intention d’achat,
  • Un deuxième paiement dédié à augmenter la première somme dans le but d’atteindre jusqu’à 10% du prix du bien. Ce montant peut toutefois être négocié.

A savoir : La quantité versée n’est pas remboursable si l’acquéreur se désiste. Mais, si le vendeur se rétracte, celui-ci doit rembourser le double de la somme versée. Il s’agit du mécanisme des “Arras penitenciales” prévu par l’article 1454 du code civil Espagnol. C’est pour cette raison, autant pour protéger l’acquéreur que le vendeur, que ce montant se doit d’être significatif.

Pour en savoir plus, consultez notre fiche pratique : Comment réserver un bien immobilier en Espagne.

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