Alternative à la vente immobilière en Espagne : l’échange de maisons ?

Lorsque nous voulons changer de maison, nous pensons à vendre la maison que nous possédons pour en acheter une nouvelle. Cependant, il existe une alternative : l’échange de maisons. Cela vous permet de changer de maison sans avoir à acheter ou à vendre. Il s’agit d’un échange de biens immobiliers entre deux personnes sans argent.

Un échange de maison peut avoir lieu pour plusieurs raisons : en raison de la nécessité de changer de lieu de résidence, d’un changement d’emploi, d’un changement pour une maison plus grande ou plus petite, ou simplement par envie.

Qu’est-ce qu’un échange de maisons ?

Comme le stipule l’article 1538 du code civil, un échange est un contrat par lequel chacune des parties s’engage à donner un bien pour en recevoir un autre. Dans le cas d’un échange de biens immobiliers, les deux parties échangent un bien dont elles sont propriétaires.

Il diffère du contrat d’achat car les biens sont échangés sans contrepartie financière. L’une des conditions est que les biens doivent être d’une valeur similaire pour pouvoir être échangés sans problème. Si un bien immobilier a un prix plus élevé que l’autre, vous devrez compenser la différence avec de l’argent. Mais dans ce cas, vous devrez conclure un contrat mixte d’échange et de vente.

Comment fonctionne un échange de maisons entre particuliers ?

Lorsque deux personnes veulent échanger leur maison, la première étape à franchir est de se mettre d’accord sur le prix. Une fois le prix accepté, il est nécessaire de signer un acte d’échange devant un notaire pour transférer la propriété des maisons. Enfin, les actes doivent être inscrits au registre de la propriété.

Néanmoins, avant de procéder à l’échange, il est nécessaire de vérifier au registre de la propriété qui est le propriétaire des maisons et si elles ont des charges, car il peut s’agir d’une hypothèque. En outre, le dernier paiement de l’IBI doit être demandé au propriétaire pour vérifier qu’il est à jour et pour certifier qu’il n’y a pas de dettes avec la communauté des propriétaires.

Que se passe-t-il si la maison est en cours de remboursement d’un prêt ?

Dans ce cas, le prix de chaque maison sera défini par sa valeur marchande moins le capital restant dû de l’hypothèque.

Par exemple, si ma maison est évaluée à 200.000 euros mais qu’il me reste 40.000 euros à amortir, je pourrai l’échanger contre une maison évaluée à 160.000 euros. Mais également pour une maison d’une valeur de 300.000 euros où il restera 140.000 euros à rembourser.

Il est très important de noter que, pour que l’opération soit viable, la banque doit approuver le changement de propriétaire du prêt. C’est pourquoi vous devez vérifier la capacité du nouveau propriétaire à rembourser le prêt hypothécaire et décider de le conserver ou non.

La banque peut faire une subrogation pour changer de propriétaire ou vous pouvez demander une nouvelle hypothèque dans cette entité ou une autre. 

En outre, il est nécessaire d’ajouter aux frais de l’échange, les frais correspondant à la novation, à l’annulation ou à la formalisation du nouveau prêt, selon le cas.

Les impôts et les frais à payer

Les frais implicites dans l’échange sont les frais de notaire et d’enregistrement et sont calculés sur la base du prix convenu.

Les impôts à payer : 

  • La taxe sur les transferts de propriété (ITP) en fonction de la communauté autonome,
  • La plusvalía municipal ou l’impôt sur l’augmentation de valeur des sols qui est calculé sur la réévaluation du bien depuis son achat jusqu’à son transfert,
  • Le gain ou la perte patrimonial de l’IRPF qui est imposé à 18% et qui est appliqué à la différence entre la valeur d’acquisition du bien qui est transféré et la valeur prise dans l’échange.

En conclusion, l’échange de maisons est très similaire à l’achat et à la vente, dans la mesure où vous devez signer un acte, payer des frais de notaire et d’enregistrement, ainsi que les taxes correspondantes. Toutefois, comme il n’y a pas d’échange d’argent, mais seulement de biens, les logements sont normalement évalués à un prix inférieur (la limite est la valeur cadastrale du logement) et non au prix du marché, ce qui signifie une économie d’impôts.

Le plus compliqué est de trouver un propriétaire dont le bien à un prix similaire au vôtre et qui correspond à ce que vous recherchez et inversement.

Source : En Naranja