Dossier spécial : impact du coronavirus sur l’immobilier en Espagne

Il est désormais clair pour tout le monde que le Covid-19 va laisser des séquelles économiques sans précédent. Des milliers de restaurants, hôtels, bars, discothèques, commerces de proximité, salles de spectacles etc… ne s’en remettront pas. Notre vie sera conditionnée jusqu’à la découverte d’un vaccin permettant de guérir ce virus et nos habitudes de consommation et de travail changeront. Les conséquences économiques et les répercussions sur l’immobilier en Espagne seront importantes. Dans quelle mesure ? Pour combien de temps ? Les taux d’emprunt en seront-ils impactés ? Comment changeront nos habitudes ? Quid de votre projet immobilier ? 

Vous êtes nombreux à nous poser depuis maintenant plusieurs semaines ces questions et nous avons souhaité tenter de vous donner un éclairage, ni trop optimiste, ni trop pessimiste, dans ce dossier spécial.

 

L’immobilier au coeur de l’économie.

Que ce soit en France, en Belgique ou en Espagne, beaucoup de secteurs et de professions sont de près ou de loin liés à l’immobilier. La construction, tant dans le secteur privé que public est évidemment directement concernée. Tous les chantiers, qu’il s’agisse de rénovations d’appartements de particuliers ou de projets publics sont mis en pause ou reportés.

Les promoteurs immobiliers ont énormément souffert pendant la crise de 2008 et beaucoup ont déclaré faillite, comme en attestent les nombreuses constructions inachevées et délaissées que l’on aperçoit dans certaines zones d’Espagne. Les professions libérales comme les notaires et avocats, réalisant une grande partie de leur activité dans ce secteur, en seront également impactées. 

 

Des agences immobilières en faillite

Les agences immobilières ne disposant pas d’une trésorerie suffisamment solide pour affronter ces prochains mois, ne pourront pas faire face à la baisse des volumes de transactions et devront déposer le bilan. Nous pensons également que les agences cherchant avant tout l’appât du gain avant la satisfaction du client et l’envie d’offrir un vrai service seront les premières perdantes. C’est dans les crises et les moments de difficulté que la force d’une clientèle fidèle se révèle et prend tout son sens.

Un récent sondage de Asicval (l’association des agences immobilières de Valence dont fait partie J’achète en Espagne – Valencia), indique que sur plus de 80 répondants, 75% dit ne pas tenir plus de 3 mois en gardant une structure de coûts identique à celle d’avant crise ! 

La crise de 2008 a entraîné la fermeture de beaucoup d’agences immobilières en Espagne, mais d’autres ont tenu. Nous pensons que les agences qui résisteront auront pris les trois mesures suivantes : 

  • Une forte réduction de leurs structures de coûts ;
  • une préférence affirmée pour les petits dossiers liquides à prix modérés ; 
  • une compréhension rapide du passage d’un marché pro-vendeur à un marché pro-acheteur (la rareté se trouvant désormais dans les acquéreurs ayant de forts moyens financiers).

Évolution de l’offre et de la demande

Les prix de l’immobilier, comme pour tout autre marché, ne sont que la résultante d’une augmentation ou d’une baisse de la demande, combinée à une augmentation ou une baisse de l’offre.

 

Le tourisme, premier déclencheur d’une augmentation de l’offre.

Les investisseurs ayant investi dans un projet d’investissement locatif saisonnier seront particulièrement touchés si leurs calculs de rentabilité ne laissaient pas assez de marge de sécurité. 

En effet, imaginons que vous achetiez un appartement avec un crédit de 700€ mensuels en espérant dégager 1.000€ de revenus locatifs saisonniers par mois. Ne pouvant louer cet appartement à des touristes, vous seriez obligé de le mettre en location long terme. Or, si le nouveau loyer de 500€ ne couvre pas vos frais, vous pourriez vous retrouver dans l’obligation de vendre cet appartement. 

Attendons nous donc à une augmentation de l’offre, que ce soit pour des exemples comme celui-ci, ou d’autres professions comme des hôteliers par exemple. Beaucoup vont avoir besoin de liquidités et ainsi devoir vendre leur patrimoine immobilier.

Par ailleurs, des entreprises feront faillite, leurs biens seront saisis par les banques et l’offre augmentera encore.

  

Une demande étrangère en baisse ?

La demande étrangère représentait en 2019 près de 15% des transactions immobilières en Espagne. Elle est pour le moment évidemment à l’arrêt… ou presque.

De nombreuses agences immobilières ont cependant formalisé des opérations d’achat vente pendant l’état d’urgence. En effet, les compromis signés avant le début du confinement ont pu se concrétiser. 

Les notaires sont des officiers publics et ont continué à oeuvrer toutes ces dernières semaines en gardant les précautions nécessaires (un stylo différent par signataire, ouverture des fenêtres, distance de deux mètres entre chaque signataire). 

Nous pensons que la demande étrangère est surtout pour le moment « en pause », et il est difficile de pouvoir affirmer si celle-ci est réellement en baisse.  Nous détaillons d’ailleurs dans le dernier paragraphe le ressenti de nos agences J’achète en Espagne.

 

L’emploi, premier indicateur de l’évolution des prix de l’immobilier.

Comme nous l’indiquions dans notre article du 28 Janvier 2020 “Vendre ou acheter, est-ce le bon moment ?”, la courbe de l’emploi est historiquement étroitement corrélée aux prix de l’immobilier. En effet, au fur et à mesure que le taux de chômage baisse, les prix de l’immobilier ont tendance à remonter. Logique, les ménages gagnent en pouvoir d’achat, l’économie repart et le coût de la vie augmente.
Or, cette crise pourrait avoir comme conséquences la faillite de nombreuses sociétés, qu’il s’agisse d’un point de vue macro-économique, de grands groupes de BTP, d’entreprises du secteur de l’aviation, ou à plus petit échelle, d’auto-entrepreneurs, de professions libérales ou de PME en mal de trésorerie et de clients.

 

Le crédit bancaire, un élément déterminant.

“Le robinet du crédit”

Depuis la crise de 2008, les banques espagnoles ne financent les projets immobiliers qu’à hauteur de 80% du prix du bien pour les résidents, et 60% pour les non résidents ou les achats de résidence secondaire. Cette décision de limiter ce qui est parfois appelé le “robinet du crédit” a permis des prêts bancaires plus responsables et évité des surendettements responsables de faillites de nombreux ménages.

L’épargne nécessaire lors d’un achat immobilier en Espagne est importante dans ces conditions. Prenons l’exemple d’un jeune couple primo accédant, souhaitant investir dans un appartement valant 150.000€ à Valencia (ce qui reste un montant raisonnable comparé à d’autres grandes villes d’Europe), l’apport personnel s’élèverait à environ 52.000€.

En 2019, trois achats sur quatre étaient financés par un crédit immobilier. Si la solvabilité de certains profils d’emprunteurs venait à se détériorer et que les banques leur refusaient alors un financement, cela aurait alors évidemment un impact sur les prix à l’achat.

 

Vers une hausse des taux ?

Depuis la mi-Mars, une nette hausse des taux des emprunts d’Etat a été constatée sur les marchés. Celle-ci pourrait être amenée à se consolider dans les mois à venir. Le coût des emprunts hypothécaires a historiquement toujours évolué de la même façon, en gardant un certain temps de latence. Certains experts anticipent qu’à terme les taux reviendront sur les niveaux de 2014-2015, où l’incertitude macroéconomique était encore présente. 

Qu’est-ce que cela signifierait concrètement pour vous ? Qu’il est urgent de renégocier aujourd’hui votre crédit immobilier en privilégiant un taux fixe ! Le Monde et Les Echos titraient d’ailleurs récemment : “hausse surprise des taux d’intérêt” !

 

Quelles différences par rapport à la crise de 2008 ?

L’effet de la crise sur les taux.

En 2008, les taux directeurs des banques centrales européenne (BCE) et américaine (FED) étaient à des niveaux bien supérieurs à ceux que nous connaissons aujourd’hui. La baisse soudaine (de 4% à 0% entre 2008 et 2009) avait permis de créer un “effet d’airbag”, donnant un nouveau souffle à l’économie. Aujourd’hui, l’impossibilité pour la BCE de baisser les taux directeurs (les taux sont déjà à 0%), devrait mécaniquement conduire à une hausse des taux hypothécaires.

 

Une crise sanitaire.

Les deux dernières grandes crises immobilières que nous connaissons sont le krach pétrolier de 1991 (liés à la guerre du Golfe) et la crise financière de 2008 (aussi appelée crise des Subprimes). La crise de la guerre du Golfe fut rapide (6 mois), mais les conséquences importantes sur les prix de l’immobilier en France qui dévissèrent de 40%.

En revanche, la crise de 2008 a été plus longue et l’Espagne a mis dix ans avant de commencer à s’en remettre. L’origine de cette crise était avant tout liée – et en particulier en Espagne – à une sur-inflation des prix de l’immobilier.

La crise que nous connaissons aujourd’hui est sanitaire, et sans précédent. Les conséquences de celle-ci résident dans sa durée, et pour le moment, personne ne peut juger de ce facteur déterminant.

Comme l’indique Alternatives Économiques, « Le spectre de la crise de 2008 fait son apparition. Il n’effraiera que ceux qui croient aux fantômes : le coronavirus et les subprimes représentent deux chocs sur l’économie mondiale qui n’ont rigoureusement rien à voir. » 

 

Une crise conjoncturelle et non pas structurelle.

Une crise sanitaire est par définition conjoncturelle, à horizon court terme, si l’on anticipe une découverte à moins de 18 mois d’un vaccin mettant fin à ce chaos. Elle s’oppose ainsi a fortiori aux crises structurelles pour lesquelles il est extrêmement difficile d’anticiper une fin. Certes, une fois un vaccin découvert, celui-ci n’entraînera pas la fin des maux et ne renflouera pas les caisses des Etats et des épargnants, mais l’ennemi aura au moins été abattu.

Nous espérons donc un comportement d’anticipation de la part des investisseurs qui se remettront à investir rapidement.

 

Un impact sur les comportements d’achat immobilier.

Une nouvelle façon d’appréhender le travail.

On peut s’attendre à un changement des habitudes de travail des Français, les employeurs devenant plus enclins au télétravail et permettant à leurs salariés une plus grande souplesse géographique.

Nous constatons déjà depuis plusieurs années une nette augmentation des acheteurs francophones en Espagne (500 en 2008 contre plus de 5000 en 2018), mais ce phénomène pourrait s’intensifier avec de nouveaux modes de vie.

 

Un regain d’intérêt pour les maisons de campagne.

Par ailleurs, le confinement laissera très probablement des marques dans le type de logement plébiscité par les Français et les Belges investissant en Espagne. Chat échaudé craint l’eau froide et beaucoup d’entre vous privilégieront sûrement plus les achats de résidence secondaire ou principale à la campagne afin de pouvoir bénéficier d’espace et de verdure si de nouveaux pics d’épidémie devaient se reproduire.

Une récente étude du portail immobilier Idealista conforte cette idée. Si avant la crise, 44% des recherches du portail s’orientaient sur des propriétés dans les grandes villes du pays, ce pourcentage s’est réduit à 38% depuis le décret de l’état d’urgence le 15 Mars dernier.

  

Quid de mon projet d’achat immobilier en Espagne ?

Vous envisagez un projet d’achat immobilier en Espagne ? Vous attendez de voir l’évolution des prix au mètre carré avant d’avancer ? Personne n’a de boule de cristal et nous allons essayer d’être le plus objectif possible.

 

Les points “positifs” de cette crise

  • De nombreux experts s’accordent à dire que les prix de l’immobilier seront amenés à baisser d’au moins 10% d’ici la fin de l’année. Or, comme l’indique Sébastien de Lafond, président de meilleursagents.com, dans une interview au Point, “Les prix immobiliers vont baisser mais pas s’effondrer.
  • Par ailleurs, ces mêmes experts affirment que cette baisse devrait vite être compensée par une remontée aussi brutale que la baisse.
  • Nous y voyons ainsi la possibilité pour des investisseurs opportunistes et disposant des ressources nécessaires, de réaliser de bonnes affaires avant une nouvelle remontée des prix.
  • Les promoteurs de logements neufs ne sont pas aussi endettés qu’en 2008 étant donné qu’ils ont financé les achats de sols sur fonds propres et n’ont pas obtenu d’autres prêts que ceux nécessaires à la promotion de leurs logements, ce qui n’était pas le cas il y a 12 ans.

 

Une demande étrangère toujours aussi forte 

  • Après avoir échangé ces quatre dernières semaines avec plus de 400 potentiels investisseurs de notre base contacts, nous n’avons constaté aucune annulation de projet d’achat. 
  • En effet, le nombre de demandes d’achats de la part d’investisseurs français n’a pas ralenti, au contraire ; notre groupement d’agences a reçu sur la première quinzaine d’Avril 20% de plus de demandes d’acquéreurs francophones que sur la même période le mois précédent.

Cela pourrait ainsi laisser espérer une reprise rapide de sortie de crise et une remontée des prix immobiliers, plus rapide qu’en 2008.

 

Signer l’achat par une procuration

La procuration, (“Poder” en Espagnol) pourra vous permettre de signer l’achat ou la vente de votre bien en Espagne sans avoir besoin de vous déplacer. Nous n’avions évidemment pas anticipé cette pandémie, mais avions avec certains clients sur le point de signer cet achat, prévu cette mesure que ce soit pour vendre ou acheter.

Nous avons ainsi pu “sauver la mise” à plusieurs clients. Les vendeurs recevront directement l’argent de la transaction sur leur compte bancaire et les acquéreurs pourront récupérer les clés de leur propriété directement dans l’agence concernée dès lors qu’ils pourront à nouveau se rendre en Espagne.

 

Comment établir une procuration depuis la France ou la Belgique ?

Nous avons des modèles franco-espagnols et pouvons vous guider dans ce processus. La procuration devra ensuite dûment être apostillée (voir notre article sur l’apostille) par la Cour d’appel dont dépend le lieu d’où émane votre document et traduite par un traducteur assermenté.

L’avantage résidant dans le fait que tout peut-être fait à distance sans besoin aucun pour vous de devoir vous rendre sur place en Espagne.

Un extrait de cet article a été publié sur Le Petit Journal Valence.

Retrouvez notre article : Point mobilité vers et depuis l’Espagne – Coronavirus.