Location avec option d’achat : une alternative à l’achat face au COVID-19

Suite au Covid-19, la Banque d’Espagne va refuser l’octroi de crédit aux futurs acquéreurs s’ils ne disposent pas de suffisamment d’épargne. Par conséquent, la location avec option d’achat peut être une bonne alternative pour relancer le marché immobilier.

La  Banque d’Espagne, consciente que le Covid-19 allait provoquer un arrêt des transactions immobilières, a adressé le 20 avril une lettre aux principales associations d’évaluation du pays. Dans celle-ci elle mettait en garde contre la difficulté d’établir un prix de marché correct en raison de l’état d’alarme et de la possible baisse du prix des logements dans les prochains mois.

Dans la lettre, elle a recommandé aux évaluateurs d’utiliser des techniques d’évaluation alternatives à la méthode de comparaison traditionnelle. Cette dernière est réglementée par le superviseur et établit qu’un évaluateur doit comparer une maison avec au moins six autres comparables afin de calculer sa valeur. L’une des nouvelles méthodes utilisées est la “méthode de mise à jour des loyers »,  qui consiste à obtenir la valeur du bien sur la base des revenus locatifs. Tout en appliquant des calculs futurs tels que la durée de location du bien et le montant du loyer.

Les experts hypothécaires mettent en garde contre une baisse des valeurs d’expertise immobilière qui met en péril l’octroi de nouvelles hypothèques en raison du manque d’épargne de nombreux clients. Votre seule façon de procéder à l’achat serait de négocier le prix avec le vendeur.

Une autre option est la location avec option d’achat : un bail dans lequel une clause est introduite qui autorise exclusivement le locataire à acheter le bien. C’est un droit (et non une obligation) d’acheter dans le délai imparti et pour un prix convenu avec le propriétaire.

Il est également courant d’établir dans le contrat que les revenus locatifs versés jusqu’à l’utilisation de l’option d’achat sont actualisés par rapport au prix d’achat. Salvador Salcedo, associé du cabinet d’avocats Ático Jurídico, rappel que le délai d’exercice de l’option d’achat peut ou non être prolongé pendant toute la durée de la location. Mais en aucun cas il ne sera prolongé une fois la location terminée.

Les avantages de la location avec option d’achat

L’un des principaux avantages pour le locataire est de profiter du logement avant de l’acheter et donc de voir s’il répond aux attentes. Dans le cas où le locataire n’est pas intéressé, il peut toujours laisser la période s’écouler sans exercer l’achat. Attention cependant, la période maximale est de cinq ans de location.

De plus, pendant la période accordée pour exercer l’option, le futur acquéreur dispose de suffisamment de temps pour rechercher un financement hypothécaire, s’il en a besoin.

Un autre avantage pour le locataire est que le prix de la future vente est fixé à l’avance, donc si les prix augmentent dans les cinq ans, le futur acheteur ne verra pas le prix d’achat augmenter. Mais si le prix du bien a une tendance à la baisse, vous pouvez renoncer à exercer l’option d’achat si vous jugez excessif le prix convenu.

« Le propriétaire, pour sa part, attirera les parties intéressées potentielles avec l’option d’achat qui aurait autrement exclut l’acquisition d’une maison. »

Les inconvénients de la location avec option d’achat

L’un des inconvénients pour le propriétaire est que, si sa priorité est de vendre sa propriété, ce type de contrat ne garantit pas la vente. A cela s’ajoute que le maintien de l’offre de vente pendant la période convenue peut être un handicap. En effet, le propriétaire verra ses possibilités de vente réduites à d’autres intéressés.

« La prolongation de la durée minimale du contrat de location de logements, approuvée après la dernière réforme, conditionne également les obligations que le bien assume. Sans surprise, même si deux ans sont accordés pour exercer l’option d’achat dès le début du bail, une fois cette période expirée, l’option du locataire aura trois ans de plus. Une question qui doit également être prise en compte », souligne Salcedo.

L’imposition de la location avec option d’achat n’est pas favorable

Taxe de location

Dans le cas où une propriété est louée, le redevable est le locataire qui doit payer la taxe sur le transfert de propriété (ITP). Le montant est calculé en appliquant au loyer convenu un taux prévu par la loi. En cas de location d’un bureau ou d’un local commercial, le loyer sera soumis à la TVA.

Le bailleur, quant à lui, sera imposé sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques (revenus du capital immobilier ou de l’activité économique) sur les revenus locatifs qu’il perçoit.

Taxes sur l’option d’achat

La location avec option d’achat est soumise à la taxe de l’ITP, qui doit être payée par le locataire optant. La base de calcul de la taxe sera le montant payé pour l’octroi du droit d’option (prime), ou 5% du prix de vente si la prime payée est inférieure. Si le bien est finalement transféré, après avoir exercé l’option d’achat, l’acquéreur paiera à nouveau la taxe de l’ITP sur la totalité du prix.

Dans le cas d’une propriété neuve, le droit d’option et la vente ultérieure sont soumis à la TVA.

Le propriétaire et le bailleur doivent payer le gain en capital en impôt sur le revenu des particuliers. En cas d’exercice de l’option d’achat, la vente du bien générera pour le vendeur une nouvelle plus-value. « En cas d’actualisation du prix de vente, de la prime et des revenus locatifs payés, ces éléments constitueront une valeur de transmission inférieure pour le calcul du bénéfice ».

Source : Idealista News