La location touristique à Barcelone

Selon le type d’un bien, et surtout sa localisation, vous pouvez choisir de le proposer en location à court, moyen ou long terme. Même si, pour une location dans une grande ville, il est plus avantageux (ou en tous cas beaucoup moins contraignant) de privilégier une location immobilière conventionnelle.

Mais la location touristique présente quand même une belle opportunité pécuniaire, et nous allons voir ensemble les spécificités qu’elle présente dans une grande métropole espagnole comme Barcelone

La belle Barcelone est une des destinations favorites des touristes du monde entier. Entre richesses culturelles et naturelles, on comprend pourquoi plus de 18 millions de voyageurs s’arrêtent dans la capitale catalane chaque année. Et si vous n’avez aucune idée de ce qui peut pousser autant de gens à venir visiter la cité de Gaudi, voici 11 anecdotes à connaître sur la ville. Une occasion en or pour les propriétaires de biens car, de plus en plus, les touristes se tournent vers des logements individuels type Airbnb ou chambre chez l’habitant, et fréquentent moins les hôtels. 

Le problème, c’est que l’afflux massif d’individus et en particulier sur la période estivale, a drainé dans son sillage une multitude de problèmes : hausse de l’insécurité et des dégradations, augmentation des prix dans l’immobilier mais également du coût de la vie en général, lieux culturels vite inaccessibles, prolifération de grandes enseignes et, inévitablement, disparition de nombreux petits commerces de proximité. 

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Dans cet article, nous allons passer en revue les points positifs et négatifs de ce type de location à cet endroit précis. Nous verrons aussi comment vérifier que votre investissement est rentable, et vous donnerons d’autres conseils et process à garder en tête si vous voulez vous lancer dans l’aventure.

Vous hésitez à mettre votre propriété à la location ? Vous cherchez le bien idéal pour faire de l’investissement locatif à Barcelone ? Nous répondons à toutes vos questions et vous aidons à trouver l’appartement ou la maison qui correspondra le mieux à votre projet. 

Comment se passe la location touristique à Barcelone ?

Pour ne plus faire l’erreur : 

Un bien touristique est un logement cédé par un propriétaire à un ou plusieurs locataires sporadiques, directement ou indirectement, par l’intermédiaire d’agences, en échange d’une contrepartie économique et pour un séjour égal ou inférieur à 31 jours.
Sinon, on parle de location classique à moyen ou long terme.

Pour mettre son bien sur le marché de la location touristique dans la ville de Barcelone, vous devez obligatoirement être en possession d’une licence touristique. En effet, Airbnb ainsi que toutes les plateformes de location touristique ont l’obligation de transmettre au services fiscaux espagnols, les opérations effectuées, et ne peuvent proposer un bien en location sans obtenir préalablement le numéro de licence correspondant (numéro d’enregistrement (NIRC)). Une fois la licence obtenue, les propriétaires peuvent proposer leur bien en location autant de nuitées qu’ils le souhaitent par année, tant qu’ils respectent le nombre imposé de 31 jours maximum par séjour.

I/ La licence touristique

Depuis que l’hébergement touristique a été exclu de la loi nationale sur la location urbaine, les communautés autonomes ont le pouvoir d’élaborer leur propre cadre réglementaire. Ainsi, malgré le fait que la réglementation relative à l’hébergement touristique en Catalogne soit régie par le nouveau décret 75/2020, chaque commune peut établir ses propres conditions et exigences.

Dans le cas de Barcelone, le règlement qui contrôle les hébergements proposés aux visiteurs est le Plan d’urbanisme spécial pour l’hébergement touristique (PEUAT)

Vous devez garder à l’esprit que depuis la dernière modification de la réglementation en août 2020, la municipalité de Barcelone a suspendu, à titre préventif, l’octroi des licences de location de chambres touristiques en appartements dans le centre-ville de Barcelone (zone 1). Cependant, elles peuvent toujours être rachetées ou transmises entre particuliers, ou être obtenues dans les autres quartiers de la ville. 

Quelles sont les différentes zones de licence touristique à Barcelone ? 

Barcelone a été divisée en quatres zones touristiques, qui ont chacune un règlement propre concernant l’octroi de licences.

La zone 1 

Cette zone concentre le plus grand nombre de logements touristiques (ou VUT pour viviendas de uso turístico en Espagnol), et les nouvelles licences touristiques ne sont pas autorisées ici pour le moment.

Les quartiers Poblenou, Villa Olímpica, Ciutat Vella, Rambla, Poble Sec, Sant Antoni, Hostafrancs, Eixample et Vila de Gràcia appartiennent à cette zone.

La zone 2 

Comprenant également de nombreux logements, il est néanmoins possible d’obtenir une licence si et seulement si un autre logement touristique perd ou met fin à sa licence.

Les quartiers qui font partie de cette zone sont Diagonal Mar, El Parc i la LLacuna del Poblenou, Fort Pienc, Sagrada Familia, Baix Guinardó, Vila de Gràcia (nord), Diagonal, Les Corts, Sants, Font de la Guatlla et Sant Antoni . 

La zone 3 

Une permission d’agrandissement d’un bien existant et l’octroi d’une nouvelle licence sont possibles, tant qu’un logement en zone 1 ou 2 est radié, mais aussi en fonction de la densité d’hébergement dans la zone où vous souhaitez vous implanter. Les quartiers appartenant à cette zone sont Nou Barris, Meridiana, La Sagrera, La Verneda, Gran Vía, El Guinardó, Horta, Vallcarca, Ronda de Dalt, Sarrià et Les Corts.

La zone 4 

La Marina del Prat Vermell, La Sagrera et la zone nord du quartier 22@ (Poble Nou). 

Cependant, dans ces zones, la création de nouveaux STV n’est pas non plus autorisée.

Si votre logement correspond aux exigences municipales de la zone en question, il est relativement simple d’obtenir sa licence touristique. Nous vous donnons les étapes à suivre :

Comment obtenir une licence touristique à Barcelone ? 

1 /

Tout d’abord – et bien que cela semble évident – l’appartement doit répondre à un minimum de conditions techniques et de qualités qui sont généralement exigées dans une habitation (sécurité, eau/électricité/gaz, meubles..). Équiper son bien est indispensable pour pouvoir le louer : il doit être suffisamment meublé et équipé du matériel nécessaire pour pouvoir être occupé (ustensiles de cuisine, literie, réfrigérateur..). Il est également très important de maintenir un certain niveau d’hygiène et de prendre soin de vos installations.

 

2 /

Prenez rendez-vous à la mairie centrale de Barcelone, ou dans l’annexe la plus proche de votre zone, et veillez à être en possession de la documentation suivante :

  • la demande de licence dûment remplie et signée.
  • une photocopie du DNI / NIF ou NIE du propriétaire. 

Si il y a eu des travaux :

  • le projet technique des travaux précédemment réalisés (memoria, budget et plans du site à l’échelle E = 1: 1000 et local 1:50). Vous devrez vérifier que votre bien correspond aux caractéristiques exigées par le PEUAT.
  • le rapport précédent du PEUAT. Il est réalisée par la Mairie elle-même pour garantir la viabilité des travaux conformément au règlement PEUAT après avoir obtenu les permis ou autorisations nécessaires pour leur réalisation.
  • la certification EAC (Entidad Ambiental de Control) avec une qualification “Admis” ou “Admis à precario” qu’il faudra modifier dans l’avenir. Il s’agit d’une licence environnementale délivrée par une entité de contrôle environnemental.
  • le certificat d’habitabilité* qui certifie que votre maison répond aux exigences nécessaires pour y vivre. 
  • la nota simple de la propriété.

Vous pouvez également demander un rapport préalable pour tout type d’hébergement touristique. Il s’agit d’un contrôle par la Mairie du respect du règlement PEUAT. Dans chaque cas, il aura une validité déterminée par le rapport et, s’il est favorable, des places seront réservées. A partir de ce moment, une déclaration responsable peut être faite en joignant tous les documents mentionnés ci-dessus, ainsi que ce rapport précédent. En cas de non-respect d’une condition, la raison de l’infraction au règlement sera aussi indiquée. 

De plus, vous pouvez faire une consultation préalable via le site Web de la Mairie de Barcelone dans le processus “Consultation du permis pour démarrer une activité ou une installation”, dans “Informations sur les activités non alimentaires”. 

En remplissant le formulaire disponible, cette requête vous aidera à savoir quel type de demande préalable vous devez effectuer.

[ Pour info, un certificat d’habitabilité (ou cédula de habitabilidad) est le document qui atteste de la conformité aux exigences minimales que doit avoir une maison pour être habitée : eau, gaz et électricité. Celui-ci s’obtient à la mairie.

Si vous utilisez votre logement à des fins touristiques, vous devez vous conformer au nombre maximum de places indiqué par votre certificat d’habitabilité et surtout, ne pas dépasser ce nombre. Si vous souhaitez augmenter la performance d’accueil de votre bien, celui-ci doit remplir les conditions minimales pour accepter un plus grand nombre de locataires et cela doit être modifié dans votre certificat d’habitabilité. ]

Attention, depuis la réforme sur la propriété, la Ley de Propriedad Horizontal, de mars 2019, une restriction vient s’ajouter à la location touristique. Désormais, les propriétaires d’un immeuble pourront s’opposer ou restreindre les baux touristiques, si les trois cinquièmes le décident. 

Combien de temps la licence touristique à Barcelone reste-t-elle valide ? 

La validité du numéro de licence touristique à Barcelone reste effective tant que le bien continue de répondre aux exigences exigées par le PEUAT.

Combien coûte une licence touristique en Catalogne ? 

En Catalogne, l’obtention d’une licence touristique est gratuite.

Cependant, certains propriétaires peu sympathiques peuvent vous demander un supplément pour la transmission de cette dernière.

Transmettre une licence touristique à Barcelone 

Dans le cas où vous souhaitez transmettre la licence touristique de votre bien à une autre personne, comme cela pourrait arriver avec la vente de la propriété, le nouveau propriétaire devra faire la communication appropriée au conseil municipal. 

Parce que la réglementation actuelle est très restrictive, il y a des spéculations sur le prix d’obtention et de rachat de la licence touristique à Barcelone. Par conséquent, vous devrez être attentif aux abus qui se produisent dans certaines zones ; privilégiez les quartiers les moins encombrés.

Louer un appartement qui n’a pas de numéro de licence ? 

Barcelone, bien que disposant d’un parc important d’hébergements touristiques légaux, propose aussi, malheureusement, une offre illégale de logements. Il faut savoir que cela nuit premièrement au loueur directement, car il perd de ce fait tous les droits de réclamation auxquels il pourrait avoir recours en cas de problème. Mais cela désavantage également la ville en générant une forte spéculation non contrôlée, venant d’une économie souterraine. 

Touristes et voyageurs, si vous visitez Barcelone, pensez à vérifier que votre lieu de résidence se conforme à la loi en vigueur dans la ville : nous vous appelons à vous engager contre cette offre immergée qui encourage un type de tourisme peu responsable, économiquement insoutenable pour les locaux et irrespectueux envers l’environnement, qui ne doit pas s’imposer de façon pérenne à Barcelone. 

Sur la page barcelona.cat/habitatgesturistics vous pouvez consulter, via un moteur de recherche, les adresses de tous les biens à usage touristique de la capitale catalane qui sont quotidiennement actualisés. Il propose aussi la possibilité de remplir un formulaire pour signaler l’irrégularité d’un bien touristique au conseil.

Propriétaires, attention : l’amende pour non respect de la loi sur la possession d’une licence touristique peut aller jusqu’à 600 000 euros.

Et après ? 

Calcul de rentabilité 

Pour calculer la rentabilité de votre location saisonnière : 

Divisez les revenus générés par an par le prix annuel d’acquisition de la maison, puis multipliez le résultat par 100.

Exemple:

Pour un appartement de 80 m² acheté 400 000 euros dans le centre de Barcelone, 
avec un nombre d’environ 265 nuitées que vous facturez 115 euros en moyenne.

Soit 265 nuits x 115 € = 30 475 €
et 30 475 € / 400 000 € = 0,076187 
0,076187 x 100 = 7,62 %

C’est-à-dire que votre logement a une rentabilité brute de + 7,62 % par an : l’amortissement du coût d’achat devrait donc se faire plutôt rapidement.

Plus simplement, des outils en ligne existent pour vous simplifier la tâche comme Où investir.net.

 

Suivis et entretien

Suite à l’obtention de sa licence, le propriétaire doit justifier d’un service d’entretien de l’appartement et d’un numéro d’assistance (24/24h et 7/7j). En effet, le bien que vous proposez à la location doit toujours respecter des normes d’hygiène qui découlent du bon sens, afin que votre locataire d’une (ou plusieurs) nuit(s) passe un séjour aussi agréable que possible.

De plus, en tant que propriétaire, vous devez être en possession d’un registre actualisé des arrivées et des départs de vos visiteurs : celui-ci est à communiquer à la Direction Générale de la Police les informations personnelles des touristes hébergés.

 

Impôts et taxes 

En tant que propriétaire du bien, vous devez aussi déclarer votre activité auprès de la Agencia Tributaria (Trésor public espagnol).

Les obligations suivantes s’appliquent alors :

  • La taxe de séjour : à payer à la Generalitat de Catalunya, que les touristes vous payent en amont pour pouvoir être hébergés sur place. 
  • La déclaration de ces revenus fonciers à la Agencia Tributaria, même si vous n’avez pas le statut de résident fiscal en Espagne.

La non déclaration de l’activité à la Agencia Tributaria est risquée car les contrôles sont fréquents et peuvent entraîner des sanctions.

L’investissement immobilier en Espagne attire de plus en plus d’étrangers qui voient dans cette pratique une forme de revenus très lucratifs. Ce pays, placé sous le signe du Soleil, continuera encore longtemps d’accueillir un très grand nombre de touristes sur ses plages et dans ses plus belles avenues. Alors ? Et si vous vous lanciez aussi ? 

Si vous avez besoin de plus d’informations ou de conseils particuliers sur l’immobilier en Espagne ou sur votre projet d’achat de maison ou d’appartement à Barcelone, n’hésitez pas à contacter notre équipe de professionnels de l’immobilier. 

Sources : grupomarbo, certicalia