La location touristique à Valence

Nombreux sont ceux qui décident d’investir dans des biens immobiliers, avec déjà en tête l’idée d’en faire des appartements ou maisons à louer aux touristes qui viennent en Espagne. Valencia, destination prisée pour le tourisme de loisirs autant que le tourisme d’affaires, bat tous les records d’affluence depuis quelques années. Avec 40 000 touristes de plus chaque année, la ville a passé le cap des 10 millions de visiteurs étrangers en 2019 : c’est une augmentation de 625 % par rapport à 2006. Le tourisme intérieur n’est pas en reste, puisque les estimations rapportent un chiffre de 20 millions de visiteurs espagnols s’étant rendus dans la communauté l’an dernier. 

Pour sa nature et sa culture, pour ses plages et sa gastronomie, Valencia attire du beau monde ; beau monde qui cherche à se loger le temps d’un séjour. Une aubaine pour les propriétaires de biens touristiques. 

Cependant, la réglementation de la location touristique ayant changé ses dernières années, il n’est plus aussi simple de proposer son appartement aux voyageurs : pour le mettre sur des plateformes en ligne telles que Airbnb ou Booking.com, ou même en le proposant en direct à des particuliers, il faut être en possession d’une licence touristique.

picto agence immobilière valence

Imposer aux propriétaires d’obtenir une licence touristique avant de louer leurs biens a pour objectif de pouvoir calculer avec plus de précision le nombre de visiteurs annuels. De plus, cela permet d’éviter une concurrence déloyale avec les professionnels de l’hôtellerie, qui sont largement lésés par cette économie souterraine. 

Dans cet article, nous allons voir quelles sont les spécificités de la location touristique à Valence, et en particulier celles concernant la licence touristique.

 

Appartement Valencia

Vous hésitez à mettre votre propriété à la location ? Vous cherchez le bien idéal pour faire de l’investissement locatif à Valencia ? Nous répondons à toutes vos questions et vous aidons à trouver l’appartement ou la maison qui correspondra le mieux à votre projet. 

La location touristique à Valence : comment cela se passe-t-il ?

[ Pour ne plus faire l’erreur : 

Un bien touristique est un logement cédé par un propriétaire à un ou plusieurs locataires sporadiques, directement ou indirectement, par l’intermédiaire d’agences, en échange d’une contrepartie économique et pour un séjour égal ou inférieur à 31 jours.
Sinon, on parle de location classique à moyen ou long terme. ]

A Valence, “est considéré comme logement touristique un bien dont l’usage est accordé à autrui de façon régulière et contre une rémunération, dans des conditions de disponibilité immédiate et à des fins touristiques, de vacances ou de loisirs.” Conformément aux décrets 92/2009 et 75/2015 du Conseil de la Comunitat Valenciana, ces logements doivent être titulaires d’une licence touristique.

I / La licence touristique

L’obtention d’une licence est obligatoire pour pouvoir louer votre bien en toute légalité et de façon pérenne ; vous vous confronterez sinon à un risque important d’amende (pour vous et pour le canal de diffusion utilisé pour promouvoir le bien).

Les exigences de cette dernière sont un peu contraignantes mais avec une petite aide, il est relativement simple d’obtenir une licence et de proposer son ou ses bien(s) à la location saisonnière.

 

Comment obtenir une licence touristique à Valence ?

La licence touristique sert principalement à se voir attribuer un numéro d’enregistrement pour son logement. 

En tant que propriétaire, vous devez enregistrer votre logement au registre du tourisme de la Communauté valencienne : rien de plus simple, il s’agit juste de remplir un formulaire. Vous pouvez le faire en ligne ou en personne, en vous rendant aux Services touristiques provinciaux et territoriaux.

Avant de faire la demande, nous vous conseillons de parcourir la réglementation de la commune où se situe le bien, et de vous assurer d’obtenir le rapport de compatibilité urbaine communale, obligatoire pour tout usage touristique (via la mairie).

 

Les pièces à réunir pour remplir la licence touristique sont les suivantes :

  • Caractéristiques du bien 
  • Document d’identification du propriétaire (NIE, DNI..)
  • Documentation du logement (nota simple, certificat d’efficacité énergétique, assurance) 
  • Numéro de référence cadastral
  • Rapport de compatibilité urbaine communale 
  • Secure Verification Code (CSV) : numéro apparaissant dans le rapport précédent et qui garantit l’authenticité des documents électroniques

Vous devez ensuite remplir ladite demande, la déclaration responsable référente aux logements de tourisme. Elle peut être remplie directement en ligne, mais vous avez également la possibilité de l’envoyer ou de la déposer dans un des centres suivants :

 

  • Registre du Service Territorial du Tourisme – Alicante
    C / Churruca, 29 – 03003 Alacant / Alicante Téléphone: 012
  • Registre du Service Territorial du Tourisme – Castellón
    Avda. Hermanos Bou, 47 – 12003 Castellón de la Plana Téléphone: 012
  • Registre du Service Territorial du Tourisme – Valence
    Pl. Alfonso el Magnánimo, 15 – 46003 Valence Téléphone: 012

 

Votre logement doit répondre aux exigences techniques spécifiées dans le décret de 2009, en fonction de sa catégorie : standard, première classe ou supérieure. 

Pour obtenir la licence dans la Communauté valencienne, il faut au minimum pouvoir remplir les exigences de la catégorie Standard. 

 

Ces exigences minimales sont entre autres : 

  • un ascenseur si l’appartement est au 4ème étage ou plus ;
  • l’isolation thermique et acoustique dans toutes les pièces ;
  • l’eau courante (chaude/froide) ;
  • un plan d’évacuation des lieux, situé généralement à la porte ;
  • la liste des numéros de téléphone d’urgence, située dans un endroit visible ;
  • une cuisine avec au moins une gazinière d’au minimum deux feux, une plaque électrique ou un four / micro-ondes, ainsi qu’un réfrigérateur..

Attention : la Agència Valenciana del Turisme peut effectuer des vérifications du respect de ces exigences et peut, à tout moment, s’assurer de la bonne possession de la documentation correspondante.

 

Une fois votre propriété enregistrée, vous allez obtenir un numéro d’enregistrement qui aura la forme suivante : 

  • VT / numéro / V pour la province de Valence
  • VT / numéro / A pour la province d’Alicante
  • VT / numéro / CS pour la province de Castellón

(VT pour “viviendas de turismo”).

 

Si vous décidez de ne pas vous occuper vous-même de la gestion de votre bien et que vous le confiez à une entreprise privée de gestion locative, il faudra en notifier l’administration et l’entreprise devra refaire un formulaire. 

Dans ce cas, la société de gestion obtient le numéro dans le registre et celui-ci prend une nouvelle forme :

  • EGVT / nombre / V
  • EGVT / numéro / A
  • EGVT / numéro / CS

(EGVT pour “empresas de gestion de viviendas de turismo”).

Quelles sont les obligations à respecter pour faire de la location touristique à Valencia ? 

 

1. Le numéro d’enregistrement

Une fois la propriété enregistrée, vous devez obligatoirement inclure le numéro d’enregistrement et la catégorie du logement dans toutes  les actions de publicité et de promotion que vous faites de la propriété. 

Les sites comme Airbnb ou Booking n’accepteront pas votre annonce sans ce précieux sésame. 

2.  La publicité

En tant que propriétaire du bien, vous devez garantir que la publicité, l’offre et la gestion de la propriété sont véridiques et objectives. Les informations fournies au client doivent être suffisamment claires sur les caractéristiques, les conditions d’utilisation et les avantages des services contractés.

Vous devez toujours inclure le numéro d’enregistrement du domicile et sa catégorie. Cette exigence est notamment surveillée dans les offres en ligne et, dans ces cas, les plateformes marketing sont également solidairement responsables de la véracité des données.

Il est obligatoire d’afficher visiblement le badge d’identification du logement touristique à l’extérieur de celui-ci. Ces badges sont standard et peuvent être téléchargés ici.

3. Le contrôle des passagers

En tant que propriétaire, vous devez tenir un registre des voyageurs à jour, selon un modèle officiel (que vous pouvez retrouver ici). Chaque fiche d’entrée est à envoyer au poste de police ou de garde civile le plus proche. 

Il faut aussi mettre à disposition des clients des formulaires de réclamation. Vous pouvez également afficher cette affiche officielle pour annoncer qu’ils disposent de ces feuilles de réclamation (vous pouvez évidemment traduire cette dernière en français, anglais, italien ..).

4. Le respect des règles de la communauté de voisins

Avant de commencer l’activité, il sera indispensable de vérifier que le règlement de la copropriété n’interdit, ni ne limite, la cession d’appartements à des fins touristiques. 

Le prix de la maison comprenant l’utilisation des espaces communs et des équipements du bâtiment, le propriétaire peut être tenu pour responsable des infractions que les utilisateurs de son logement peuvent commettre. Par conséquent, il a une obligation particulière de surveiller le comportement de ses clients et de faire preuve de diligence en ce qui concerne les avertissements ou plaintes des voisins.

5. La protection des données personnelles

Vous allez être en possession d’un grand nombre de données concernant les voyageurs qui loueront votre logement. Il faut donc tenir compte du fait que les données personnelles collectées doivent être protégées et traitées légalement. Le voyageur doit être informé de l’utilisation légale de ces données, de la durée de leur conservation et de son droit de rectifier, limiter ou supprimer ces informations personnelles.

 

Combien de temps la licence touristique à Valence reste-t-elle valide ? 

Il faut attester tous les 5 ans le souhait de continuer.

 

Combien coûte une licence touristique à Valence ? 

L’obtention d’une licence touristique est gratuite

Vous aurez seulement à régler les frais correspondant à la copie des formulaires de réclamation et à la fabrication du badge.

 

Transmettre une licence touristique à Valence

La transmission d’une licence touristique à Valencia est tout à fait possible et gratuite lors de la vente d’un bien. Les modifications sont à déclarer aux Services touristiques provinciaux en remplissant une nouvelle déclaration de responsabilité : un encadré spécifique est prévu à cet usage.
  

Quels sont les différents risques inhérents à la mauvaise gestion de sa location touristique ? 

Il existe plusieurs catégories d’infractions, qui seront jugées et punies de façons proportionnelles.

Infractions légères :

  • Ne pas afficher le badge correspondant 
  • Traiter les clients de manière incorrecte
  • Ne pas respecter un certain niveau d’hygiène et d’entretien du bien et du mobilier
  • Ne pas garder une copie des factures liées à la location
  • Ne pas prévenir de l’existence de feuilles de réclamation

Infractions sérieuses : 

  • Publicité mensongère
  • Absence d’un ou plusieurs documents requis par la loi
  • Rupture de contrat abusive avec un client ou prestataires tiers
  • Prix plus élevés que ceux annoncés publiquement (= pub mensongère)
  • Refus d’émettre des factures
  • Obstruction à l’inspection du logement 

Infractions graves : 

  • Location sans licence
  • Informations fausses ou inexactes dans la déclaration
  • Non respect des exigences essentielles citées dans la réglementation en vigueur 
  • Non respect des règles de sécurité liées au risque d’incendie

     

Selon la gravité du manquement à la loi, vous risquez jusqu’à 90 000 euros d’amende et 3 ans de suspension de l’activité touristique sur le bien en question ou pour l’entièreté de vos logements.

 

Puis-je louer seulement une chambre à des touristes ? 

La réglementation de la Comunitat n’envisage pas la possibilité de louer juste une chambre pour de la location touristique. Ce type de location est autorisé seulement pour un logement entier, sans la présence du propriétaire.

Et après ? 

Quels sont mes droits en tant que propriétaire d’un logement à usage touristique ?

  • Vous avez le droit de percevoir un montant d’argent pour la mise à disposition de votre logement à usage touristique. Les prix pratiqués doivent être cohérent avec le marché local et adaptés à la qualité des biens et services proposés.
  • Vous pouvez exiger une caution de 250 euros maximum, qui sera remboursée une fois les hôtes partis.
  • En cas d’annulation de la réservation par le client, vous percevrez un dédommagement allant de 10 à 100 % du montant total perdu, en fonction du délai.
  • Si les clients ne respectent pas le contrat, qu’ils portent atteinte à l’ordre public ou au voisinage, s’ils sont plus nombreux que prévus sans prévenir, s’ ils prêtent ou sous louent le bien etc. Vous êtes en droit de résilier le contrat et de conserver la caution à hauteur du montant des dégâts.

Calcul de rentabilité 

Pour calculer la rentabilité de votre location saisonnière : 

Divisez les revenus générés par an par le prix annuel d’acquisition de la maison, puis multipliez le résultat par 100.

Exemple:
Pour un appartement de 80 m² acheté 400 000 euros dans le centre de Valence, 
avec un nombre d’environ 265 nuitées que vous facturez 115 euros en moyenne.

Soit 265 nuits x 115 € = 30 475 €
et 30 475 € / 400 000 € = 0,076187 
0,076187 x 100 = 7,62 %

C’est-à-dire que votre logement a une rentabilité brute de + 7,62 % par an : l’amortissement du coût d’achat devrait donc se faire en un peu plus de 13 ans.

Plus simplement, des outils en ligne existent pour vous simplifier la tâche comme Où investir.net.

Impôts et taxes

Il est obligatoire de déclarer les revenus obtenus tout au long de l’année avec votre location saisonnière, que la maison ait été louée ou non. 
L’agence fiscale exige que le revenu reçu soit déclaré comme revenu du capital immobilier, mais il n’est imposé que pour la valeur du revenu net : c’est-à-dire que vous pouvez déduire les dépenses associées à la maison*.

*Parmis ces dépenses on retrouve les frais de gestion notariale, l’IBI, les frais d’électricité et d’eau, le tarif des ordures ménagères, l’assurance qui couvre les risques du logement, les frais de communauté, l’amortissement du bien, les travaux de réfractions ou de remise aux normes etc.

Cependant, seules les dépenses attribuées au temps d’occupation du logement peuvent être déduites. Si, par exemple, la maison a été louée pendant trois mois, toutes les dépenses doivent être divisées par douze mois et le montant correspondant à trois d’entre eux doit être déclaré.
Vous pouvez même déduire les frais attribués à l’intermédiation ou à l’insertion d’une publicité dans les portails en ligne.

Pour obtenir des informations plus détaillées à ce sujet, contactez votre conseiller ou prenez rendez-vous au bureau de l‘Agence fiscale le plus proche.

L’investissement immobilier en Espagne attire de plus en plus d’étrangers qui voient dans cette pratique une forme de revenus très lucratifs. Ce pays, placé sous le signe du Soleil, continuera encore longtemps d’accueillir un très grand nombre de touristes sur ses plages et dans ses plus belles avenues. Alors ? Et si vous vous lanciez aussi ? 

Si vous avez un projet d’achat ou de vente de maison ou d’appartement à Valencia, Castellón ou Alicante, ou même ailleurs en Espagne, n’hésitez pas à contacter notre équipe de professionnels de l’immobilier.

Sources : Decreto de 2009 del Consell, Generalitat Valenciana, Magazine Turisme, Diari Oficial de la Generalitat (junio 2018), Alquiler Viviendas Vacacional, Administradores de Fincas de Valencia y Castellón.