Décembre 2017 : quel bilan pour le marché immobilier valencien ?

Si l’année fut chaotique à différents points de vue pour la péninsule ibérique, l’Espagne et tout particulièrement la communauté valencienne ont su relever la tête d’une longue période de crise et clôturer ainsi une année immobilière dans le vert.

Valencia : retour rapide sur une crise profonde

Quand une crise frappe un pays, peu nombreux sont ceux qui réussissent à s’en sortir indemnes. et Valencia fut l’une des plus touchées.

Si la crise fut bien sûr l’une des grandes responsables de cette dépression, il convient de relever que la politique régionale a malheureusement joué un rôle important. En effet, cette dernière s’était engagée  dans une politique dépensière et superficielle. De véritables fortunes ont été sacrifiées dans les constructions de divers complexes architecturaux, tels que la piste de Formule 1, ou encore le complexe de la Copa América. De plus, ce ne sont pas moins de 150 millions qui furent investis dans l’édification de l’aéroport de Castellón, devenu un véritable symbole de cet argent jeté par les fenêtres.

Ceci adjoint à l’explosion de la bulle immobilière, le marché ne pouvait que difficilement s’en relever. Les conséquences furent lourdes à payer pour la communauté. Le cours de l’immobilier a chuté en moyenne de 35% entre 2008 et 2014 et les investisseurs avaient déserté la région.

Et pourtant, aujourd’hui, 9 ans après le début de la crise, Valencia apparaît comme une excellente élève et réussit une remontée admirable.

Le tourisme, premier soutien de l’immobilier valencien

Valencia séduit, il n’y a aucun doute là-dessus. Chiffres à l’appui, alors que ceux de 2017 ne sont pas encore tombés, il est désormais certain que cette année suivra le bon exemple de sa petite sœur. En 2016, l’aéroport de Valencia enregistrait un taux de croissance de 18% des arrivées internationales et de 17% des arrivées nationales (source : www.visitvalencia.com). Dans la continuité, ce sont plus de 342 277 visiteurs supplémentaires ayant passé au minimum une nuit dans la ville.

Cette croissance touristique s’est beaucoup ressentie en 2017. Valencia fait de plus en plus parler d’elle ; longtemps restée dans l’ombre de sa grande soeur Barcelone, aujourd’hui, petit à petit, l’élève rattrape le maître.

Et ce sont notamment les français qui, après une première visite de la ville, en tombent sous le charme et décident d’acquérir un bien immobilier. Ces derniers représentent la troisième nationalité de touristes (le haut du podium étant occupé par l’Espagne puis l’Italie).

A niveau national, cet engouement pour la péninsule ibérique par ses voisins français est visible notamment concernant les achats de biens immobiliers. En effet, au troisième trimestre 2017, les français (première nationalité de francophones) représentaient 8,45% des acquéreurs étrangers et occupaient ainsi la deuxième place (les anglais occupant la première place) (source : registradores.org)

L’immobilier valencien, des prix en hausse mais toujours raisonnables

Valencia attire, Valencia séduit et surtout convint. En septembre 2017, selon l’Instituto Nacional de Estadística, le nombre de ventes de logements sur la communauté valencienne était en hausse de 13% (contre 2,1 pour la Catalogne, 1,9 pour la province de Barcelone et 11,4 pour Madrid). Autre signe notoire de la croissance valencienne, le prix du logement a subi une hausse de 2,6% pour cette même année 2017.

Cela n’enlève rien au caractère raisonnable des prix proposés par la communauté valencienne. En comparaison avec Barcelone, le prix moyen au mètre carré s’élève à 1 648€ à Valencia, contre 4 333€ pour la capitale catalane (source : idealista.es). Parallèlement à la France, Valencia, troisième ville espagnole, se situe au même rang que Lyon. Et pourtant : cette dernière est beaucoup moins accessible avec un mètre carré moyen à 3 650€ pour un appartement et 4 074€ pour une maison. (source : www.meilleursagents.com)

Si la hausse touristique, le climat méditerranéen, l’engouement pour la vie culturelle très active de la ville, représentent de réels facteurs expliquant cette croissance, un événement national majeur reste à prendre en compte mais avec prudence.

La crise catalane : une situation à prendre avec des pincettes

Lorsqu’une crise frappe un pays, nombreux sont ceux à s’empresser de tirer des conclusions, à vouloir voir à qui cela pourrait bénéficier. Mais une chose est sûre, une crise régionale a toujours des répercussions nationales et ne profite donc à personne, il convient de traiter la situation avec prudence.

A Barcelone, la situation a commencé à se dégrader à partir du mois de Mai et à l’annonce du référendum par la Generalitat sur l’indépendance de la Catalogne. Conséquence : un net ralentissement de la hausse des prix a été observé : -0,7% entre mai et juin 2017. Jamais la Catalogne n’avait observé une telle baisse de ses prix immobiliers depuis l’année 2015 (source : idealista.es). Par la suite, des mois de juin à octobre, la situation a eu tendance à se stabiliser, comme si le marché immobilier retenait son souffle et attendait de voir le résultat des urnes. Une fois le « oui » proclamé par la région, les prix de Barcelone s’en sont ressentis : -0,3% pour le mois de novembre, alors que parallèlement Valencia elle, profitait d’une hausse de 1,4%. C’est la première fois depuis août/septembre 2014 que Barcelone subit deux mois consécutifs sans aucune hausse de ses prix.

L’insécurité ambiante favorisée par un climat politique tendu fait fuir les investisseurs, et acheteurs immobiliers, mais également les touristes. En effet, selon le site internet de l’aéroport de Barcelone, les liaisons internationales sont en nette diminution. Ainsi, les vols Barcelone-Londres (premier aéroport étranger desservi à Barcelone) enregistrent une baisse de 3% sur le mois d’octobre (alors que les données étaient nettement à la hausse sur les 9 derniers mois). Il en est de même pour Rome (-19%) ainsi que Francfort (-16%).

En octobre 2017, alors que le reste du pays savoure une hausse de 15% des demandes d’évaluations de ses biens immobiliers par rapport à 2016, la Catalogne elle, enregistre une baisse de 10% (source : société de taxation immobilière Tinsa).

Il serait donc facile et rapide de faire le lien entre cette crise et l’engouement pour des villes comme Madrid, Valencia ou encore Alicante. Mais le caractère sensible de la situation pousse à la prudence. Cette dernière restera incertaine jusqu’au 21 décembre prochain, date de l’élection du nouveau parlement catalan. C’est au lendemain de ce vote que de réelles conclusions pourront être tirées. Si les partis indépendantistes remportent une nouvelle fois les élections alors la situation de la Catalogne s’aggravera. Le marché immobilier continuera de chuter et les investisseurs quitteront la région (certains telle que la banque Caixa ont déjà déménagé leurs sièges sociaux de localité). Si la majorité leur échappe, alors la croissance reviendra sur la Catalogne et celle-ci retrouvera sa puissance. Mais quoi qu’il en soit, Barcelone reste et restera une ville attractive, moteur de l’économie Espagnole.

De toutes ces situations, Valencia réussit à tirer son épingle du jeu. Plus connue, plus communicante, la troisième ville d’Espagne est parvenue à sortir la tête de l’eau suite à une crise des plus douloureuses. Aujourd’hui les chiffres sont clairement à la hausse : hausse du nombre de ventes de logements +13%, hausse de 2,6% du prix du logement et hausse de 18% des arrivées internationales sur son tarmac.

Parler d’avantages dus à la crise serait donc une erreur, Valencia se sort seule de cette dernière grâce à un engouement notamment touristique nouveau et des prix immobiliers qui restent hors de portée de toute concurrence. Si l’année 2017 fut belle pour la communauté valencienne, une chose est pour le moins certaine : 2018 s’annonce tout autant porteuse de succès et profitable au marché immobilier.

Par | 2018-05-15T07:32:15+01:00 décembre 19th, 2017|Actualités|