Acheter en Espagne avec une SCI française

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Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) est créée par plusieurs personnes, dénommées « associés », dans le but d’acheter et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Pour la création des SCI, un contrat est nécessaire où les statuts seront décrits.

Une SCI familiale s’avère très avantageuse. Elle permet notamment d’acheter ou de conserver un bien immobilier entre membres de la même famille. Ce bien peut notamment être vendu, loué ou mis à disposition d’un des associés.

Par ailleurs, notons que le bien apporté à la société n’appartient plus aux associés, ce dernier appartient de manière collective à la SCI. En contrepartie, un pourcentage est attribué aux associés.

La SCI a sa propre personnalité juridique indépendante de ses associés et peut donc ouvrir des comptes bancaires, demander des prêts, payer des frais, percevoir des loyers, etc.

Investir en Espagne via une SCI

La SCI ayant sa propre personnalité juridique peut acquérir des actifs en Espagne. Pour ce faire, la première étape est primordiale. Il faut remplir certaines formalités administratives et juridiques afin d’enregistrer correctement la SCI en Espagne et de pouvoir acheter des biens. Par ailleurs, il est nécessaire d’obtenir un NIF (numéro d’identification fiscale) et ouvrir un compte bancaire espagnol.

La seconde étape reste toute aussi importante, car elle permet de prouver la situation de l’établissement principal en France et d’éviter la double imposition. Pour ce faire, il faut obtenir auprès des autorités françaises, un certificat de résidence fiscale pour attester de la résidence fiscale en France auprès des autorités fiscales étrangères afin de bénéficier des avantages prévus par la convention fiscale internationale.


Les avantages d’une SCI familiale 

Investir en Espagne en passant par une SCI familiale représente de nombreux avantages. L’un des avantages de la SCI est que le régime fiscal appliqué varie selon de ses activités. De ce fait, elle sera soumise à l’impôt des sociétés si son activité est commerciale, c’est-à-dire l’achat et vente de manière régulière de biens immobiliers générant des plus-values. Par ailleurs, elle sera soumise à l’impôt sur le revenu lorsque son activité sera considérée comme civile.

Voici d’autres avantages :

1. Les ayants droits sont exonérés du paiement de l’impôt sur l’héritage

2. La donation est moins taxée

3. Le résultat imposable est réduit grâce aux charges locatives qui sont déductibles

4. Exonération de la taxe de transfert sur une vente de maison à rénover.


Immeuble mis en location via la SCI

Si l’investissement consiste en l’acquisition de la propriété d’un ou plusieurs biens immobiliers en Espagne, qui seraient ensuite exploités dans le cadre d’un contrat de location, dans ce cas, la SCI serait soumise à la fiscalité espagnole malgré le fait que la société mère soit située en France. Par conséquent, les revenus tirés de la location de biens peuvent être soumis à l’impôt sur le revenu en Espagne.

Évidemment, les dispositions de la Convention entre le Royaume d’Espagne et la République française tendant à éviter les doubles impositions et à prévenir la fraude et l’évasion fiscales en matière d’impôts sur la fortune et sur le revenu, signée à Madrid le 10 octobre 1995, sont applicables.

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Les impôts à payer en Espagne en cas de location :

  • La taxe foncière (Impuesto sobre Bienes Inmuebles ou IBI)
  • L’impôt sur les revenus locatifs nets (après déduction) qui s’élève à 19%
  • L’impôt sur les biens immobiliers à usage d’habitation (période où le bien n’est pas mis en location):

    Dans le cas où le bien est vendu dans le courant de l’année ou s’il est resté inhabité durant une période, l’impôt est calculé au prorata du nombre de jours pendant lesquels le bien a été occupé. Cet impôt doit être déclaré au plus tard le 31 décembre de l’année suivant l’année d’imposition en cours.

Vente d’immeuble de la SCI

En cas de cession de biens immobiliers situés sur le territoire espagnol par des contribuables agissant sans établissement permanent, le taux applicable sur la plus-value s’élève à 19 % (Article 25.1 de la TRLINR « Loi sur l’impôt sur le revenu des non-résidents »).

L’article 25.2 de la TRLINR énonce la procédure de recouvrement de cet impôt. L’acquéreur est tenu de retenir 3 % du prix de la vente totale et de reverser le montant à l’administration fiscale compétente. Le vendeur pourra par ailleurs déduire ces 3 % dans sa déclaration de l’IRNR durant les 4 mois suivant la vente. Évidemment, à partir du calcul de cet impôt, les autorités pourront soit rembourser la différence en cas de trop-perçu ou au contraire, exiger une somme supplémentaire en cas de moins-perçu.

Alors si vous comptez acheter en Espagne avec une SCI française, nos équipes vous accompagneront dans vos démarches. Et si cette opération nécessite l’intervention d’un expert local pour optimiser votre fiscalité en France, nous pourrons vous en recommander.

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