Investir dans le neuf en Espagne : avantages et inconvénients

Acquérir un bien neuf et n’avoir qu’à poser ses valises est un choix que beaucoup décident de faire. Pas de contraintes de travaux ou de remise aux normes, mais des installations récentes qui séduisent les acheteurs en quête de simplicité. 

Sur le marché du neuf en Espagne, les étrangers et en particuliers les retraités et les investisseurs sont demandeurs de ce type de bien. Que ce soit pour s’installer définitivement, ou pour acquérir une résidence secondaire et passer les vacances sous le soleil, vous devrez choisir entre investir dans du neuf ou choisir plutôt un bien de seconde main. De la même façon, si vous choisissez l’Espagne pour un investissement locatif, le neuf peut être une option plus qu’intéressante.

logement neuf

Pour ce dossier spécial, nous avons interviewé Maria Martinez Ferrandez, chargée de la promotion de Larcosta International. Elle apporte des précisions sur le sujet de l’immobilier du neuf en Espagne.

La crise financière qui a frappé le monde en 2007/2008 n’a pas épargné l’Espagne : faillite des promoteurs, constructions à l’abandon et chute du marché immobilier ont été de mise pendant plusieurs années. Fort heureusement, la relance du marché s’est faite rapidement, notamment grâce à une nouvelle génération d’entreprises plus sérieuses et à la qualité du bâti espagnol, qui a bonne réputation, même s’il faut toujours penser à vérifier les différents intermédiaires qui peuvent se trouver entre votre futur bien et vous.

Maria M. Ferrandez nous confie : “ Pour ma part, j’ai commencé au pire moment de l’histoire de la construction, ou avec du recul, au meilleur, parce que lorsque les choses vont mal, votre esprit s’aiguise deux fois plus. C’était il y a 10 ans de ça, quand le marché s’écroulait : celui du neuf comme celui de l’ancien. 
Les ventes ont chuté et les clients sont devenus inexistants, mais nous devions supporter la structure et gérer le stock de maisons.

Nous avons décidé de redresser notre entreprise coûte que coûte. 

Ainsi, nous avons converti les appartements que nous avions dans notre portefeuille en locations à long terme ou touristiques. Nous avons créé un centre d’affaires qui nous a permis de créer de nombreux partenariats et, en même temps, nous avons aidé des petits entrepreneurs à s’installer dans un local commercial. 
Nous avons laissé de côté la construction de bâtiments pour les nationaux et nous nous sommes lancés sur le segment des villas de luxe pour le marché européen. La Costa Blanca, avec son soleil et ses infrastructures, attire près de 50 % des Européens qui souhaitent s’installer en Espagne et nous avons su en tirer parti.

Enfin, nous avons créé une société de location de matériel qui nous a procuré un petit revenu et a maintenu l’emploi de nos fidèles employés.

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Aujourd’hui, le marché est plus stable, malgré la crise actuelle du Coronavirus et ses conséquences sur l’immobilier en Espagne), et acheter du neuf en région ibérique coûte le même prix, voire parfois moins cher, que d’investir dans l’ancien. 

Il y a beaucoup d’avantages que nous allons présenter, mais aussi quelques inconvénients qu’il sera bon de rappeler. 

Si vous souhaitez être accompagné, ou même conseillé, sur votre projet d’achat, n’hésitez pas à faire appel à nos conseillers en immobilier : leur expérience et leur expertise seront mise à votre disposition pour vous aider à faire les meilleurs choix d’investissement.

I / Quels sont les avantages du neuf ?

Acheter un bien immobilier neuf en Espagne présente de nombreux avantages à prendre en compte lorsque l’on souhaite investir de manière privée comme professionnelle.

1. Un marché immobilier sain

Parmi ceux-ci, on peut notamment citer la santé du marché espagnol qui, depuis l’éclatement de la bulle immobilière espagnole de 1999 à 2008, a recouvré ses chiffres de manière plutôt saine jusqu’à sa stabilisation en 2018. Avec un ralentissement dû cette année au coronavirus, les prix moyens ont un peu baissé : une opportunité saisie par les promoteurs. L’offre excédant désormais la demande, il y a un créneau à prendre pour investir en Espagne. 

2. Adieu les gros travaux 

Pas de travaux à faire, seulement à poser ses meubles ou même juste ses valises si en plus le bien est meublé : c’est idéal si on n’a pas envie de perdre du temps et de l’argent dans la rénovation de notre nouveau chez-nous. 

Les biens neufs sont le plus souvent fournis avec des installations modernes et des options très pratiques comme les badges d’entrée, volets électriques, électroménager plus au point (en particulier tout ce qui concerne le système de ventilation, hotte etc.), chauffage, eau et électricité, fibre.. et la domotique en général. Théoriquement, vous n’aurez donc pas à réaliser des modifications de si tôt.

Domotique

De plus, une propriété neuve a plus de chance d’être au goût du jour, et surtout d’être lumineuse. Le maître mot est toujours l’amélioration : une meilleure isolation thermique et surtout acoustique, qui est le gros point faible des biens d’occasion, et des espaces plus optimisés. Un environnement souvent sobre ou design, qui même s’il ne vous plaît pas totalement, sera plus facile à modifier car vous partez de bases saines et blanches.

“Un promoteur doit être capable de cerner les besoins du marché, de savoir ce dont son client a besoin. Ensuite, il cherche un terrain où ces besoins-là peuvent être exprimés, il conçoit une maison en fonction des personnes qui vont y vivre, et enfin, il la vend. L’intérêt de l’achat d’un bien qui n’est pas encore construit est surtout la possibilité de l’adapter complètement à attentes. Nous permettons une personnalisation à 100% de nos villas, mais cela n’est possible que si vous achetez sur plan. “  

Quand on sait que la Costa Brava et la Costa Blanca sont largement plébiscitées par les retraités, on comprend pourquoi les constructeurs ont fourni autant de travail dans l’édification d’appartements en résidence et de maisons “prêtes à l’emploi”: de quoi vivre sereinement la meilleure partie de sa vie sous le soleil espagnol.

“Une nouvelle maison, c’est toujours une nouvelle maison. Je pense que nous aimons tous le concept de ” primeur ” de quelque chose, que c’est à moi seul, et que je suis le seul à l’avoir jamais utilisé. Mais si l’on laisse de côté les émotions, l’important dans l’achat d’une nouvelle maison est qu’elle n’a pas de “vices cachés” : vous savez ce que vous achetez et, dans le cas de Larcosta, les clients voient tout le processus de construction.”

Maison neuve

3. Faîtes des économies

Contrairement à ce que l’on aurait pu penser, il n’est pas plus cher d’investir dans du neuf en Espagne et, parfois, c’est même plus intéressant que d’acheter un bien de seconde main. En achetant du neuf, vous n’êtes pas soumis à l’ITP, l’impôt sur la transmission de patrimoine en Espagne. En ajoutant cela au fait que les logements sont moins coûteux de nos jours car moins gourmands en énergie, et que vous n’aurez surement pas à faire des travaux au cours des prochaines années, on comprend l’engouement autour des propriétés neuves espagnoles.

Il y a néanmoins une semi exception à cela : Acheter du neuf respectueux de l’environnement représente un coût supplémentaire d’environ 15 % lors de l’achat. Le budget est donc plus important au départ mais pas d’inquiétude à avoir, car sur le long terme la consommation et l’entretien d’une maison plus écologique est amoindrie. Une bonne nouvelle pour votre porte monnaie et pour la planète. 

“Et chez Larcosta group, on pense écologie ?
Nous, les promoteurs, sommes vraiment conscients des enjeux et prenons des mesures qui s’inscrivent dans une démarche environnementale. Mais il est vrai que les clients ne sont toujours pas prêts à payer un peu plus pour le respect de l’environnement”

Maison écologique

Avant l’achat, il faut aussi penser à demain : un bien récent et en très bon état sera plus facile à revendre, ou même à louer, si vous ne souhaitez pas en être les principaux occupants.  

Des professionnels sont là pour vous aider dans vos démarches bancaires et vos recherches de financement. Aussi, notre équipe peut vous conseiller sur le type de biens et les localisations qui correspondent le mieux à votre budget, vous évitant ainsi des recherches chronophages.  

4. Plus de sécurité

Lors d’un achat, chacun redoute le pire. Compréhensible lorsqu’on sait quelle réputation ont  les professionnels de l’immobilier dans l’imaginaire collectif.

Pourtant, on sait qu’acheter du neuf rassure de nombreux nouveaux propriétaires : meilleures caractéristiques énergétiques dues aux nouvelles normes en vigueur, et matériaux de dernière génération qui vous confèrent une meilleure garantie du bon rendu final de votre bien. 
“Les nouveaux logements intègrent les dernières évolutions du marché, tant en termes de process que de matériaux. En outre, ils respectent les normes techniques qui sont de plus en plus difficiles à respecter pour nous, les développeurs, mais qui sont très avantageuses pour les clients.”

Légalement, le promoteur est tenu d’appliquer une garantie décennale sur l’ensemble des biens qu’il vend : depuis 2000, la « garantía decenal » garantit la stabilité et l’ensemble des éléments constructifs des bâtiments pendant 10 ans.

Comment la garantie décennale affecte les promoteurs ? Avez-vous déjà dû intervenir dans un appartement plusieurs années plus tard ? 
“Larcosta est une entreprise familiale qui se consolide depuis 45 ans et, à ce jour, nous pouvons dire avec fierté que nous n’avons jamais eu à utiliser l’assurance décennale. En tout état de cause, nous, les promoteurs, sommes tenus de payer l’assurance décennale et de la remettre au client le jour de l’acte de vente. Si, à un moment donné, quelque chose devait arriver, c’est la compagnie d’assurance qui prendrait les choses en main.”

Enfin, il est également utile de mentionner que vous aurez, avec du neuf, une meilleure sécurité juridique de votre côté. En effet, vous pourrez vous épargner les problèmes qui se posent souvent en Espagne avec les propriétés de seconde main, tels que la non déclarations de travaux d’agrandissement, par exemple, qui vous ferait encourir des sanctions et une amende même si vous n’êtes pas à l’origine de ces derniers.

Mais il ne faut pas oublier que l’on est jamais à l’abri des mauvaises surprises.
Les inconvénients existent et il vaut mieux les avoir en tête pour éviter qu’ils ne gâchent votre bonheur très rapidement.

II / Quels sont les inconvénients du neuf ? 

1. Vérifier le sérieux des promoteurs 

Avant d’acheter votre maison ou appartement neuf en Espagne, il faut toujours penser à vous renseigner sur les professionnels avec lesquels vous allez traiter : un rapide tour dans les avis du constructeur, promoteur, et de l’agence immobilière, pour vous assurer que personne n’a eu de trop gros soucis avant vous, devrait limiter vos premières craintes.

Sachez également que passer par une (bonne) agence immobilière restreint les risques de tomber sur un promoteur véreux, car c’est dans l’intérêt de celle-ci de vérifier la santé financière ainsi que le professionnalisme de ses partenaires.  

 

Il est déjà arrivé que des constructeurs laissent des malfaçons dans des immeubles faits à la va-vite, des vices cachés..

Cela peut être dû à un manque de fiabilité ou à une faillite, comme lors de la dernière crise financière où, sur la période juin 2007 – juin 2008, la construction neuve s’est effondrée, causant l’abandon des chantiers en cours et laissant des propriétaires démunis, n’ayant jamais reçu leur bien malgré les prêts bancaires contractés et les acomptes versés jamais récupérés.

Village abandonné

Mais le danger est beaucoup plus faible aujourd’hui : Le marché est reparti à la hausse et on a pu assister à l’arrivée de nouvelles entreprises réalisant des biens très qualitatifs. 

En définitif, si vous prenez le temps de faire vérifier par l’agence que les normes de construction ont bien été respectées et que le bien a été évalué correctement, vous devriez être assuré de la fiabilité de votre achat.

“Comment garantir la santé financière d’un promoteur ? Notamment pour être sûr que le bien sera livré à temps, sans défaut de fabrication ?
Ce serait bien que les banques soutiennent les promoteurs avec des “prêts aux promoteurs”, mais depuis 2008, ils sont pratiquement fermés et ne fournissent aucune liquidité. De nombreux promoteurs de la province travaillent avec leurs propres ressources, ce qui nous garantit un contrôle total et nous permet de construire à la demande, mais nous pourrions avoir besoin d’un peu plus d’air.”

2. Quelques concessions à faire 

“Comme inconvénients, nous pouvons mentionner que vous ne savez pas quel quartier vous entourera lorsque tout est neuf autour, et que si la maison est en construction, les délais peuvent être retardés à cause des procédures administratives qui en Espagne sont très contraignantes. “

Il est vrai, lors d’un achat neuf, en Espagne comme partout ailleurs, qu’il est difficile de demander à l’avance aux voisins comment se passe la vie dans l’immeuble ou dans le quartier ; comme personne n’a l’expérience d’avoir vécu ici avant, on ne sait pas encore si quelque chose cloche ou pas. Il sera beaucoup plus dur de se projeter. 

Néanmoins, si vous voulez déjà avoir une idée de la distance et de la vie autour de l’emplacement, libre à vous d’effectuer des recherches plus approfondies sur le secteur, ou de vous rendre carrément sur place avant l’achat si vous en avez l’occasion.

La distance, parlons-en. Qui dit nouvelle construction, dit souvent terrain disponible : pas forcément en plein centre ville donc. Avant de vous lancer, vérifiez où passent les transports par rapport au bien, à quelle distance sont les commerces, l’école des enfants.. Si vous choisissez l’Espagne, c’est aussi souvent pour profiter du climat et des activités estivales, la distance jusqu’à la plage est un des critères principaux que recherchent nos clients. 

Finalement, le plus ennuyant reste le délai d’attente entre la signature du contrat de réservation et la livraison effective du bien une fois terminé. Cela vaut surtout pour les achats de bâti sur plans (on vous explique tout en dessous). Il faudra donc s’armer de patience avant de pouvoir déménager.

Convaincus par le neuf mais vous vous posez encore des questions sur un éventuel investissement ? Contactez-nous ! Nous travaillons avec des dizaines de promoteurs sur la Costa Blanca (Ciudad Quesada, Dolores, Polop, Orihuela Costa, Finestrat etc…), la Costa del Sol, Gandia, Valencia, ainsi que la Costa Brava.

Le processus d’achat d’un bien immobilier, neuf ou ancien, diffère sur bien des façons entre l’Espagne et les pays francophones. Le rôle des différents acteurs, les normes et les lois dans chacunes des nombreuses régions, n’est pas du tout le même qu’en Suisse, en Belgique, en France ou bien au Canada.

Nous vous conseillons de faire appel à un conseiller immobilier qui, en plus de répondre à toutes vos questions, vous accompagnera sur chacune des étapes, de la formulation de votre envie d’investir à la signature finale, et ce sans que vous ayez besoin de faire plusieurs allers-retours avant l’achat définitif. 

 

Source : Fiabitat 

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