Comment fonctionne une hypothèque en Espagne ? Voici tout ce que vous devez savoir !

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Si vous envisagez d’acheter un bien en Espagne ou ailleurs, vous êtes probablement aussi à la recherche d’un prêt hypothécaire. Plus de 50% des achats de logements sont financés avec ce type de prêt. Mais comment cela fonctionne t-il ?

Examinons étape par étape les éléments qui composent un prêt hypothécaire et ce que vous devez garder à l’esprit lorsque vous en demandez un.

Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

Selon la définition de la Banque d’Espagne, l’hypothèque est un droit réel qui grève une propriété et sert à obtenir un financement lors de l’achat d’un bien. Plus simplement, il s’agit d’un prêt assorti d’une garantie hypothécaire dans laquelle le logement est la garantie. De cette manière, la banque peut garder le logement pour rembourser la dette si vous ne remboursez pas le prêt.

Hypothèque en espagne

Quels sont les éléments qui font partie de l’hypothèque ?

Pour mieux comprendre le fonctionnement d’un prêt hypothécaire, voici les éléments qui en font partie :

  • CapitalCapital : La somme d’argent que la banque prête et que vous devez rembourser par versements réguliers.
  • IntérêtInterés : C’est le pourcentage du capital qui doit être payé pour le prêt.
  • DuréePlazo : Le temps dont vous disposez pour rembourser le capital et les intérêts.

Types de prêts en fonction du taux d’intérêt

Le taux d’intérêt est la somme demandée par l’institution financière pour prêter l’argent, ce qui est justifié par le risque qu’elle prend avec le prêt. Il existe 3 types d’emprunts en fonction du taux d’intérêt :

  • Hypothèque variable : Le taux d’intérêt appliqué dépend d’un indice de référence, généralement l’Euribor*, auquel on ajoute un différentiel. L’intérêt peut augmenter ou diminuer à chaque période de révision, en fonction de l’évolution de l’indice.

*Euribor = “désigne un groupe de taux d’intérêt de la devise Euro largement utilisé en Europe” (source : wikipédia)

  • Hypothèque fixe : Les intérêts ne varient à aucun moment, ils restent fixes, de sorte que vous payez toujours le même versement.
  • Hypothèque mixte : Pendant un certain temps, généralement les premières années, elle fonctionne comme une hypothèque à taux fixe, pour se transformer plus tard en une hypothèque variable.

En plus du taux d’intérêt, vous devez tenir compte du TIN et du TAEG, qui sont deux taux différents qui déterminent ce que vous payez réellement à la banque pour l’argent emprunté.

Le TIN

Le TIN (Taux d’intérêt nominal) est la somme que la banque facture pour emprunter de l’argent sur une certaine période. Il est considéré comme l’intérêt lui-même ; c’est la partie du prêt que le débiteur doit payer pour recevoir le prêt.

Le TAEG

Le TAEG (Taux annualisé effectif global) inclut, en plus du TIN, les frais et commissions bancaires payés au cours de l’année. Ainsi, le TAEG est un meilleur indicateur du coût réel du prêt hypothécaire. Ce sont donc les données que vous devez examiner pour comparer différents prêts hypothécaires.

La durée du prêt hypothécaire 

Cela fait référence aux années qu’il vous faudra pour rembourser la banque. Pour vous donner une idée, la durée moyenne des nouveaux prêts hypothécaires en Espagne est de 23 ans, selon les données de l’INE, de mars 2020.

Plus la durée est longue, plus les versements sont faibles, mais vous paierez plus d’intérêts sur l’argent emprunté. Pour vous aider à décider, vous pouvez utiliser un simulateur de prêt hypothécaire. Vous pouvez ainsi voir comment le versement et le montant total à amortir changent en fonction de la durée.

Comment allez-vous rembourser le prêt ?

Une autre décision que vous devez prendre est celle de savoir comment vous allez rembourser le prêt, autrement dit le système d’amortissement.

Le système d’amortissement est la formule mathématique que la banque utilise pour calculer la façon dont l’argent est restitué. Il s’agit essentiellement de la relation entre le capital à amortir, c’est-à-dire l’argent qui reste à payer pour le bien, et les intérêts qui doivent être payés.

Deux possibilités s’offrent à vous :

  • Système français ou amortissement constant : L’avantage est que le paiement est constant pendant toute la durée du prêt, il ne varie qu’en fonction de l’indice de référence. Afin de maintenir le versement constant, les premières années, vous payez plus d’intérêts que de capital. C’est le système le plus courant en Espagne.
  • Système allemand ou de quotas dégressifs : Le montant du versement varie chaque mois car les intérêts sont moins élevés. Ce qui reste constant ici, c’est le montant du capital à amortir, auquel on ajoute les intérêts, calculés sur le capital restant. C’est pourquoi les frais diminuent chaque mois.

Quels sont les coûts d’un prêt hypothécaire ?

Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, il est également important de tenir compte des coûts associés. Tout d’abord, vous devez vous rappeler que les banques, lorsqu’elles accordent un prêt hypothécaire, ne financent normalement qu’un maximum de 80% (pour les résidents et 60% pour les non-résidents) de la valeur estimée du bien. Vous devez donc pouvoir financer sur les 20%-40% restants, plus les frais supplémentaires liés à l’achat du logement (notaire, agence, impôts) et à l’hypothèque.

Parmi ces dépenses, la plus importante reste l’impôt sur l’achat d’un bien. S’il est neuf, la TVA est de 10%. S’il s’agit d’un bien protégé la TVA est de 4%. Lorsque le bien est de seconde main, l’ITP est à payer, qui oscille dans chaque communauté entre 4% et 10%.

D’autre part, lors de la demande de prêt hypothécaire, vous devez également payer l’évaluation du bien, qui est obligatoire pour connaître sa valeur.

Source : En Naranja

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