Les frais d'acquisition d'un bien immobilier en Espagne

picto agence immobilière valence

Dans la plupart des pays francophones, lorsqu’on parle de frais d’acquisition, on fait référence aux frais de notaire.

En Espagne, le rôle du notaire est différent. Par exemple, celui-ci n’est tenu à aucune obligation légale en ce qui concerne la réalisation des vérifications administratives liées à un achat immobilier.

Les frais d’acquisition espagnols peuvent inclure d’autres éléments. Divers intervenants tels que les avocats, les agences et les conseillers spécialisés interviennent dans une transaction immobilière en Espagne en supplément du notaire. Quels frais l’acheteur doit-il régler à chaque interlocuteur ? Quels impôts est-il amené à payer ? Comment en obtenir une estimation ? Réponses.

Les frais d'acquisition d'un bien immobilier en Espagne

À combien s’élèvent les frais d’acquisition d’un bien en Espagne ?

Acheter une maison ou un appartement en Espagne implique le paiement de plusieurs types de frais, d’impôts et de taxes. Afin d’en connaître de manière globale le montant, les frais d’acquisition sont estimés à environ 11 % de la valeur d’achat du bien hors frais de conseil et d’accompagnement. De manière plus détaillée, on distingue 3 grandes catégories de frais d’acquisition :

Ils incluent à la fois la rémunération de celui-ci, les frais d’évaluation du bien et les frais d’inscription au registre de la propriété. Ils sont estimés à 1 % de la valeur d’achat avec un minimum de 1.500€.

ITP, IVA… cette catégorie varie en fonction du type de bien immobilier (ancien ou neuf), voir ci-après.

Sont ici inclus :

  • Les frais d’avocat (entre 1 % et 4 %) ou de conseiller spécialisé (3 % en moyenne, versés uniquement si le projet aboutit) ;
  • Les frais d’agence immobilière (environ 3 %).
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Quelles sont les dépenses liées à l’achat d’une propriété ancienne ?

Une bonne partie des frais et taxes va dans les caisses des différentes administrations. Une somme qui, en moyenne et selon chaque Communauté Autonome, est comprise entre 8 et 12% du prix de la maison.

De quelles taxes parlons-nous ?

Le plus important de tous en raison de son montant est la taxe de transfert de propriété (ITP). Pour plus d’informations sur l’ITP, découvrez notre fiche pratique. Cette taxe est payée en seconde main ou en seconde transmission. Précisons qu’il peut s’agir d’une maison flambant neuve, mais dans laquelle un premier transfert à une institution financière a déjà été effectué, par exemple, et dont l’achat est déjà considéré comme un deuxième transfert et, par conséquent, ne porte pas de TVA.

La gestion de l’ITP est confiée aux communautés autonomes et son pourcentage varie entre 6 et 10%. Nous vous invitons à vérifier sur le site internet de chaque Communauté Autonome. Le pourcentage sera appliqué à la valeur de la propriété cédée.

Actes juridiques documentés (AJD), dans le cas d’un logement d’occasion, il ne s’applique qu’au moment de l’établissement de l’hypothèque, sur le montant de celui-ci.

Les frais de la vente

Il faut maintenant ajouter les frais de la vente. En voici quelques-uns : 

  • Acte public au bureau du notaire. Les frais du notaire sont fixés par règlement et leur montant dépend du montant du logement. Bien qu’il puisse être augmenté par des aspects tels que le nombre d’exemplaires, l’extension de l’acte, etc. Une réduction des tarifs est appliquée aux logements sociaux et aux subrogations.
  • Inscription au registre de la propriété. Ce sont les frais générés par l’enregistrement de la vente et de l’achat dans le registre de la propriété. Ils sont fixés par règlement et leur montant dépend du prix du bien.
  • Gestion. En charge de rassembler toutes les formalités administratives et les paiements. C’est particulièrement important lorsque l’opération concerne un prêt hypothécaire. Leurs prix varient en fonction de la paperasse qu’ils doivent faire, à la fois pour la vente et pour l’hypothèque.

Les frais de prêt hypothécaire

La chose habituelle est qu’une bonne partie des acheteurs a recours à un prêt hypothécaire. Ici on ajoute plus de dépenses et de taxes que cela implique. Ces dépenses peuvent varier en fonction de l’entité qu’il traite.

• Commission d’ouverture à l’institution financière : elle est facturée au moment de l’octroi du prêt pour les coûts d’analyse de la viabilité de l’opération auxquels l’institution financière est confrontée.

• Évaluation de la maison. Cela dépend de la surface de la propriété.

• Registre de la propriété. En plus de l’enregistrement de la vente, l’acte hypothécaire doit être ajouté.

• Notaire : le notaire est celui qui donne la foi publique des actes de vente et du prêt hypothécaire.

• Frais de traitement par l’Agence : démarches administratives (enregistrement, paiement des taxes, etc.).

• Assurance de dommages : La personne qui demande le prêt doit souscrire, par obligation légale, une assurance de dommages qui couvre la valeur du bien expertisé.

• La constitution d’un prêt hypothécaire est soumise à la Taxe sur les Actes Légaux Documentés (AJD ), une taxe qui dépend de la Communauté Autonome et qui est comprise entre 0,5 et 1,5% de la valeur de la garantie hypothécaire et que nous avons discuté en détail avant.

 

Après avoir vérifié tous ces concepts, il est conseillé d’avoir au moins 30% d’économies, car le prêt hypothécaire représente généralement au maximum 80% de la valeur estimative de l’appartement.

Quelles sont les dépenses liées à l’achat d’une propriété neuve ?

Contrairement à la maison d’occasion, dont nous avons parlé précédemment, la principale taxe pour l’achat d’un bien neuf est la TVA. Cette taxe appartient à l’État et représente 10% du prix du logement et 4% s’il s’agit d’une protection officielle sous un régime spécial. Cette TVA est également appliquée aux places de parking achetées avec la maison, jusqu’à un maximum de deux.

Dans le cas où les nouvelles places de parking sont achetées indépendamment, elles passeront à 21% de TVA.

Dans les nouveaux impôts fonciers, les actes juridiques documentés (AJD), sont payés deux fois : sur le montant de l’achat et sur l’hypothèque. Comme il est transféré à chaque communauté autonome, ils peuvent décider quel est le pourcentage. Cette taxe est prélevée sur les documents légaux nécessaires à la transmission du bien et correspond à un pourcentage de la valeur du bien.

À l’heure actuelle, il se situe entre 0,5% et 1,5% du prix du bien, selon l’emplacement de la propriété. À son tour, il s’applique à la constitution de l’hypothèque, plus précisément à son montant, en fonction également du montant.

Mais cette taxe regorge d’exceptions dans chaque Communauté. Un exemple pour le prouver. En Andalousie le taux général de l’AJD sur le prêt est de 1,5%, mais si les acheteurs ont moins de 35 ans et que la valeur du prêt ne dépasse pas 130 000 euros, 0,3% est appliqué dans la constitution du prêt hypothécaire. 

Cela indique qu’une nouvelle maison paie la TVA (10% ou 4%) et AJD (0,5% – 1,5%).

Ce sont les taxes d’une maison neuve ou de première transmission, concernant les frais, tant de la vente que de l’hypothèque, elles ne diffèrent pas d’une maison d’occasion.

  • Acte public au bureau du notaire
  • Inscription au registre de la propriété
  • La gestion
  • Évaluation de la maison
  • Commission d’ouverture de prêt hypothécaire
  • Assurance

Il est important de noter que dans le cas où l’acheteur acquiert une maison neuve auprès d’un promoteur et prend en charge son hypothèque (ce n’est pas obligatoire), il n’aura pas à faire face aux frais d’évaluation du logement ni à la commission d’ouverture.

 

Au total, charges et taxes ajoutées, une nouvelle maison sans prêt hypothécaire entraîne une addition d’environ 13% sur le prix de la propriété.

Achat d’un logement neuf ou ancien : quelles différences ?

Comme nous l’avons expliqué précédemment, quel que soit le type de bien immobilier acheté, les frais de notaire et d’inscription au registre de la propriété sont identiques. Si ces frais sont comparables entre achat d’un bien existant et construction d’une nouvelle habitation, ce n’est pas le cas des impôts dont sont redevables les futurs propriétaires.

Imposition dans le cadre de l’achat d’un logement ancien en Espagne 

Cette formule présente un certain nombre d’avantages : disponible immédiatement, accès à des quartiers privilégiés, habitation de charme, etc. Il sera toutefois nécessaire de vous acquitter de l’impôt sur la transmission de patrimoine, également appelé « Impuesto de Transmisiones Patrimoniales » ou, plus généralement, « ITP ». Cet impôt varie de 3 à 11% selon les régions d’Espagne. Il représente 10 % du prix d’achat du bien dans la Comunidad Valenciana, 8% du montant du bien en Andalousie etc. Il conviendra notamment d’ajouter les frais de notaire.

Imposition dans le cadre d’une construction ou d’un logement neuf

Achat d’un logement livré neuf ou projet de construction en Espagne, l’imposition subie par les futurs propriétaires est différente d’une acquisition dans l’ancien. Pour bénéficier de la qualité d’une habitation neuve, l’acheteur doit s’acquitter de l’Impôt sur la Valeur Ajoutée (« IVA ») qui correspond à la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) en France. Appelé Impuesto al Valor Añadido en Espagne, cet impôt représente 10 % de la valeur du bien.

Pour en savoir plus, consultez notre article sur le marché immobilier neuf en Espagne.


Cas pratique :

Afin de vous permettre de budgétiser l’enveloppe globale nécessaire à la concrétisation d’un projet immobilier en Espagne,
voici un exemple à titre indicatif de l’achat d’un logement ancien :

  • Valeur d’achat : 100 000 €

  • Frais de notaire : 1 500 €

  • ITP : 10 % x 100 000 € = 10 000 €

  • Frais d’accompagnement d’un conseiller : 5 % HT x 100 000 € (minimum de 5.000€ HT) = 6.050 € TTC ;

Soit un total de 117 550 €.

Maintenant que vous en savez plus sur les frais d’acquisition d’un bien immobilier en Espagne, poursuivez votre lecture en découvrant le processus d’achat ou alors contactez-nous ci-dessous :

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