La location immobilière avec option d'achat en Espagne

picto agence immobilière valence

L’accès au crédit immobilier n’est pas toujours évident en Espagne, les banques ne finançant que 60% du montant du bien pour les non résidents. Des formes de financement alternatives existent. On parle souvent en France du Viager, mais peu de la Location immobilière avec Option d’Achat (appelée aussi LOA ou crédit bail immobilier). Pour beaucoup de primo accédants, le loyer avec option d’achat est une issue de plus en plus courante, car il permet d’investir l’argent destiné à la location pour un éventuel achat. Mais en quoi cela consiste-t-il exactement ?

En quoi consiste la location avec option d’achat ?

La location avec droit d’achat est un contrat mixte composé de deux contrats, l’un à la location et l’autre à la vente. Cette modalité permet au locataire, au terme de celui-ci, de choisir si acheter la propriété à un prix convenu en amont tout en déduisant les revenus de location payés jusqu’au jour de la vente, ou de rendre le logement comme dans le cadre d’une location classique.

Selon la Cour suprême, il s’agit « d’un avant-contrat – en principe unilatéral -, en vertu duquel une partie accorde à l’autre le pouvoir exclusif de décider de conclure ou non le contrat de vente principal, qui doit être exécuté dans un certaine période et sous certaines conditions, et peut également être accompagné du paiement d’une prime par le demandeur ».

Il s’agit donc d’un type de contrat qui peut être avantageux pour les deux parties : pour le locataire car il peut vivre du loyer tout en investissant dans un éventuel achat ; pour le propriétaire car, dans le cas où le locataire n’achète pas, son logement est loué et il ne perd pas d’argent.

La location immobilière avec option d'achat en Espagne

Ces types d’accords ne prévoient pas un loyer plus ou moins élevé que dans un contrat normal, mais ils impliquent un acompte initial généralement beaucoup plus important que le montant normalement apporté en caution. On parle en général de montants d’environ 10% du montant du bien.

A noter : si le locataire décide de ne finalement pas acheter le logement, il perd l’ensemble des sommes avancées.

Pour cette raison, il est très important de s’assurer que, le moment venu, vous serez en mesure de payer le prix d’achat ou de bénéficier d’un prêt. De même, s’il est clair que c’est l’option la plus appropriéeavant de conclure ou de signer le contrat, il faut vérifier que la maison est libre de toutes charges et de dettes.

Comment doit être rédigé un contrat de location avec option d’achat ?

Le loyer avec option d’achat est un contrat atypique, non prévu par la loi et qui n’est pas expressément réglementé dans le Code civil, bien qu’il soit accepté et reconnu dans le règlement hypothécaire et dans la Loi sur les Baux Urbains (LAU). Pour cette raison, il est très important que toutes les conditions soient bien spécifiées dans le contrat.

Pour que ce contrat soit effectif et selon la Cour suprême, il est impératif qu’au moins deux conditions essentielles de la vente apparaissent :

  • l’objet du contrat,
  • et le prix.

Cela signifie que la décision d’acquérir la propriété est transférée au locataire après les années marquées de loyer et le prix de vente stipulé au moment de la signature du contrat, en plus du montant des frais de location. Si une prime initiale est fournie, qui est le montant habituel, le montant convenu doit également apparaître.

Comme il s’agit d’un contrat hybride, il est important qu’il reflète clairement toutes les conditions des contrats suivants : 

1 - Les clauses à inclure d'un contrat de location

  • Période pendant laquelle le locataire peut louer le logement ;
  • période pendant laquelle le locataire peut exercer son droit à achat ;
  • montant du loyer mensuel.

2 - Les clauses à inclure d'un contrat de vente

  • La promesse de vente du propriétaire au locataire en cas d’intérêt pour le logement ;
  • prix de vente du bien ;
  • montant des loyers réalisés jusqu’à l’achat, à déduire du prix de vente ;
  • montant de la prime initiale apportée par le locataire (le cas échéant) pour le droit d’achat, normalement fixé en fonction d’un pourcentage du prix de vente convenu.

Conditions de location avec option d’achat

Les conditions suivantes doivent apparaître dans le contrat de location avec option d’achat :

  • Au moment de la conclusion du contrat, il n’est pas indispensable de fixer une prime initiale pour l’option d’achat. Cependant, il est recommandé pour le propriétaire, car c’est un moyen de s’assurer que le locataire est intéressé pour acquérir la propriété. Il doit être clair que la prime et les frais investis dans le loyer seront perdus si, en temps voulu, le locataire n’exerce pas l’option d’achat.
  • Le locataire a le droit de rester locataire dans le logement pendant les années du contrat de location, quelle que soit la durée établie pour exercer le droit d’achat, puisque cette sous-traitance est réglementée par la loi.
  • Le locataire peut prolonger, si le propriétaire accepte, le contrat de location, mais dans ce cas, l’option d’achat expirera car il s’agit de deux contrats différents. Il faudrait donc dans ce cas renouveler le contrat initial.
  • Le propriétaire a l’obligation de maintenir le contrat et de ne pas transférer, louer ou vendre l’appartement à des tiers pendant la durée de celui-ci.
  • Le locataire a l’exclusivité dans l’achat du logement dans le délai prévu au contrat pour exercer son droit à l’option.
  • Le prix de la vente ne peut être modifié par le propriétaire ni par le locataire. Le prix de la location peut cependant varier en fonction de l’indice des prix à la consommation (IPC en Espagnol) si le propriétaire l’exige.
  • Si le locataire ne paye pas le loyer pendant plus de deux mois, il perdra l’option d’achat et, par conséquent, la prime apportée.

Les avantages et inconvénients de la location avec option d’achat pour les vendeurs

Dès lors qu’il prend la décision de mettre en vente son logement, un vendeur souhaite trouver rapidement un acquéreur. Or, ce n’est pas toujours le cas. Les mois passent et l’appartement ou la maison ne représente plus qu’un coût : impôts fonciers, charges de copropriété, travaux d’entretien…

Le panier d’acheteur potentiels est souvent limité par le financement, dans beaucoup de cas compliqué à obtenir pour un primo-accédant.

Avantages pour le vendeurInconvénients pour le vendeur
Revenus dès le premier jour de mise en location.Minimum 3 ans d’attente pour recevoir 100% du prix de vente. Compliqué si cette vente sert à financer l’achat d’un autre bien par exemple.
Garantie d’achat de la part de l’acquéreur qui ne souhaite pas perdre la prime initiale de 10%.Dans le cas d’un marché immobilier baissier, l’acheteur pourrait décider de se retirer ou renégocier le prix final d’achat.
Aucun frais d’entretien ou impôt à payer. Il peut être pacté avec l’acquéreur que ces frais sont à sa charge.Le vendeur n’est pas 100% sûr de la vente de son logement avant le jour de la signature de l’acte authentique.
Si l’acquéreur se retire, le vendeur garde l’ensemble des loyers versés, la prime initiale, et le bien ne lui aura coûté aucun frais de maintenance.
 

Les avantages et inconvénients de la location avec option d’achat pour les acquéreurs

La plupart des avantages évidemment vont pour les acquéreurs qui peuvent librement décider si acheter ou non la propriété au terme du contrat.

Avantages pour l’acquéreurInconvénients pour l’acquéreur
Facilité de financement.Le futur acquéreur garde le statut de locataire jusqu’à la signature de l’acte de vente. Il n’est donc pas libre d’entreprendre des travaux sans en demander l’autorisation au propriétaire.
Certitude avant l’achat que ce bien correspond vraiment aux critères de l’acquéreur. 
En cas de marché immobilier haussier, le prix de vente est fixé au moment de la signature du contrat, même si le prix du bien devait être amené à monter. 
En cas de marché immobilier baissier, possibilité de se retirer. 

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