Les 7 étapes du processus d'achat d'un bien immobilier en Espagne

picto agence immobilière valence

Les démarches pour acheter un bien immobilier en Espagne sont moins complexes et plus rapides qu’en France. Quelques jours suffisent parfois entre le moment où un acheteur mandate un de nos agents et celui où il lui déniche sa perle rare. Mais, quel est le processus d’achat d’un bien immobilier en Espagne ? Les étapes suivantes durent en moyenne trois mois, selon les villes et les dossiers.

Voici les sept grandes étapes qui jalonnent le chemin vers votre investissement en Espagne :

SOMMAIRE

  1. Obtention du NIE
  2. Définition du budget et du financement
  3. Sélection des biens
  4. Vérifications juridiques
  5. Réservation du bien
  6. Signature du compromis de vente
  7. Signature chez le notaire et remise des clés
Clients lors d'un achat en espagne

Etape 1 – Obtenir son NIE

Être en possession d’un Numéro d’Identification d’Etranger (NIE) est impératif pour rendre possible une transaction immobilière en Espagne. Ce document vous identifie auprès de l’État Espagnol. De plus, il vous permettra d’ouvrir un compte bancaire, créer une société, acheter une voiture, ou même faire une commande sur Amazon. Pour tout savoir sur le NIE, retrouvez notre article dédié.

Etape 2 – Définition du budget et du financement

Un des premiers points que nous cherchons rapidement à éclairer avec les potentiels acquéreurs nous contactant, est la question du financement.

En effet, la première chose à savoir sur un financement en Espagne, est que les banques espagnoles ne prêtent aux non-résidents que 60% de la valeur du bien hors frais de notaire. 

Globalement, pour un prêt immobilier en Espagne, comptez un apport personnel de 50% du prix du bien. Faites bien les comptes avant de vous lancer.

Vous pouvez également vous faire financer en France, mais attention, la banque vous demandera très probablement d’amener une garantie (nantissement d’une assurance vie ou d’un bien immobilier). Si vous n’en aviez pas ou que vous ne souhaitiez pas donner cette contrepartie, contactez-nous, nous avons des partenaires sur le territoire français. Nous pourrions vous trouver une solution sur mesure.

Globalement, financement en France, en Belgique ou en Espagne comporte pour chaque situation des avantages et des inconvénients ; taux différents, délais, coût etc… Nous les avons listés dans cet article.

Etape 3 – Sélection des biens

Votre projet mûrit, vous en êtes à l’étape de recherche de votre future propriété en Espagne. Vous avez sûrement été redirigés sur des articles comme celui-ci, ou des annonces de portails immobiliers comme IdealistaHabitacliaPisos.comKyero.comGreen-acres.com etc…

Seulement, entre les photos parfois (si ce n’est dans la plupart des cas) d’une qualité douteuse, la barrière de la langue, les doutes sur la situation juridique du bien, sa localisation géographique etc… vous êtes un peu perdus…

Vous pouvez prévoir des allers-retours entre votre pays et l’Espagne, mais vous risquez des déplacements inutiles, perdus entre les mauvaises locations des biens annoncés par les agents, ou victimes d’une rigueur parfois à désirer…

Pour toutes ces raisons, nous vous conseillons (évidemment 🙂 !) de faire appel à un chasseur immobilier francophone. Cette option vous permet de gagner du temps et d’éviter les mauvaises surprises.

Nos conseillers francophones vous accompagnent de A à Z sur tout le processus d’achat et vous évitent ces dépenses inutiles en se déplaçant pour vous afin de pré-visiter en vidéo les biens qui vous intéressent.

Lors des visites, votre agent se charge de vérifier l’état général du bien et de l’immeuble (chauffage, isolation, éventuels travaux), et récolte des informations clés comme le montant des charges de copropriété et la taxe foncière. Nos experts connaissent le marché local et peuvent évaluer le prix avec précision, en modérant les prétentions parfois exagérées de certains vendeurs. 

 

Etape 4 – Vérifications juridiques

En Espagne, le rôle du notaire est très différent du reste de nos pays francophones. C’est pour cette raison que l’intervention d’un avocat est nécessaire et indispensable. 

Pour offrir le service le plus complet possible à nos clients, nous intégrons systématiquement dans nos honoraires l’intervention d’un avocat inscrit au barreau de la province du bien en question. Ça n’est pas rien. Cet avocat vous livrera un avis juridique écrit qui vous permettra de décider si continuer ou non dans cette acquisition immobilière. Il sera aussi présent à vos côtés le jour de la vente.

Son rôle consiste à vérifier l’identité des propriétaires, l’absence de dettes, de charges, la conformité au cadastre, la non existence d’infraction urbanistique…

Certains points peuvent être mis en conformité en quelques semaines, alors que d’autres peuvent parfois durer plusieurs mois. Quoi qu’il en soit, la décision de poursuivre une transaction n’appartient qu’à vous.

Retrouvez notre article sur le rôle de l’avocat en Espagne et notre interview d’un avocat francophone à Málaga.

Etape 5 – Réservation du bien

En Espagne, pour que votre intention d’achat soit considérée, vous êtes tenu de verser à l’agence ou au propriétaire du bien, une somme qui peut varier entre 1.000€ et 3.000€.

Celle-ci, appelée « Reserva » ou « Señal« , s’accompagne de la signature d’un pré-contrat reprenant les informations principales de la propriété.

Le propriétaire a alors entre 2 et 5 jours pour accepter ou refuser l’offre. En théorie les visites doivent cesser. Malheureusement, dans la pratique, beaucoup de propriétaires ou d’agences persistent pour essayer d’obtenir une meilleure offre.

Si votre offre n’est pas acceptée, l’agence est tenue de vous rembourser l’entièreté dudit montant de réservation.

En revanche, si celle-ci est acceptée, la somme avancée devient part du prix de vente. Elle sera généralement amplifiée au moment de la signature du compromis de vente.

Etape 6 – Signature du compromis de vente

Le compromis de vente est un contrat privé établit entre l’acheteur et le vendeur. Appelé « Arras » en espagnol, il ne se signe pas devant notaire mais sera demandé par celui-ci le jour de la vente afin d’y vérifier les conditions pactées entre les parties.

Celui-ci reprendra de nombreuses informations essentielles telles que :

  • L’identité du vendeur et des acquéreurs ;
  • L’adresse de la propriété ;
  • Le prix de vente du bien ;
  • La date limite de signature chez le notaire ;
  • L’adresse du notaire où sera signée la vente ;
  • Les éventuelles dettes en cours ;
  • Les moyens de paiement ;
  • La répartition des frais de notaire ;
  • Les pénalités en cas de retrait d’une ou l’autre des parties
  • etc…

Dans la plupart des cas, l’avance financière effectuée par le futur acquéreur au moment de la señal (réservation), sera complétée jusqu’à atteindre 10% du prix du bien.

Dans le cas d’une vente par l’intermédiaire d’une agence immobilière, cet argent restera dans la plupart des cas bloqué sur le compte de celle-ci afin de pouvoir arbitrer en cas de litige.

En effet, dans la majorité des cas, les compromis signés entre deux particuliers sont ce qu’on appelle des « arras penitenciales« , régulés par l’article 1454 du code civil espagnol

Cela signifie que si la partie acquéreuse se retire, elle perd la quantité avancée. En revanche si la partie venderesse se retire, elle est tenue de rembourser le double de la quantité avancée par l’acheteur.

Etape 7 – Signature chez le notaire et remise des clefs

Le grand jour est arrivé ! Vous allez conclure la transaction en signant « l’Escritura«  ou acte authentique. C’est à ce moment que vous réglez le solde restant dû. 

Certains notaires acceptent de recevoir sur leur compte le virement du montant du bien, puis d’émettre les chèques de banque pour les vendeurs.

D’autres, en revanche, refusent de recevoir un virement étranger pour des mesures de prévention de blanchissement de capitaux. Vous devriez dans ce cas amener vous même les chèques de banque dûment émis par votre banque espagnole. Pour ce faire vous devrez avoir pris soin d’ouvrir au préalable un compte bancaire en Espagne.

Dans le cas où, une banque espagnole finançait votre achat, celle-ci émettra les chèques et les amènera le jour de la signature.

Bon à savoir :

Demandez en amont à votre conseiller bancaire espagnol les tarifs d’émission d’un chèque bancaire. Vous pourriez être surpris ! En effet, certaines banques affichent des promotions alléchantes, vous offrant certains frais comme la commission d’ouverture. Elles se rattrapent en revanche généreusement sur l’émission du chèque avec des tarifs atteignant parfois plusieurs centaines d’euros

 

Et si le vendeur de votre future maison de campagne espagnole n’était autre que cinq frères et soeurs tout juste héritiers d’une propriété familiale ? Dans ce cas, cinq chèques seraient à émettre, et personne ne les paierait à votre place…

Les clefs sont toujours remises au même moment que la signature de l’acte authentique. Le notaire atteste du paiement et le nouvel acte notarié sera alors enregistré au Registro de la Propiedad (Registre de propriété), par les soins de son étude ou par le biais d’un cabinet collaborateur. Les impôts inhérents à l’achat et notamment l’ITP (Impôt sur la Transmission du Patrimoine), devront être payés dans les 30 jours suivant la date de signature.

Maintenant que vous connaissez chaque étape du processus d’un achat immobilier en Espagne, lancez-vous ! Nous vous accompagnons sur plusieurs dizaines de villes et régions comme Valencia, Menorca, MallorcaMálaga, Benalmadena, Barcelone, Denia, Marbella, Jávea, Murcia, Torrevieja, etc…

Une question ? Contactez-nous !

J'ai lu et j'accepte la politique de confidentialité.